一九八九年十月二十七日，上午十點。
【日經平均指數點】
西園寺建設總部。 第一大會議室。
寬大的黑色烤漆玻璃會議桌表面，倒映著頂部冷色調LED燈管的筆直光帶。
江口得弘大馬金刀地坐在首位。
他穿著一件剪裁筆挺的深色暗紋西裝。領口處，那枚純銀鑲嵌黑瑪瑙的左三巴紋社章，在冷光下泛著鋒利的金屬光澤。
他並沒有像以往召開動員大會時那樣，站起身來大聲疾呼。 相反。 他將寬厚的背脊重重地靠在皮椅上。雙手十指交叉，隨意地搭在平坦的腹部。
銷售主管與基層業務骨幹們正襟危坐，目光齊刷刷地匯聚在他身上。
近期來集團似乎又有甚麼戰略方面的調整，雖然他們已經透過檔案大概瞭解得差不多了，但還是需要由江口來最終宣佈上面的決定。
“想必各位都已經看到了財務部下發的檔案。” 江口得弘緩緩開口。
“從今天下午開始，西園寺建設名下的第一梯隊地塊，將全部掛牌出售。也就是我們在過去兩年內，收購的那些位於世田谷區、練馬區邊緣的畸零地，以及部分高溢價的舊廠房用地。”
長桌兩側，傳出一陣極其細微的衣料摩擦聲。
幾名負責一線銷售的課長互相對視。眼神中透著難掩的疑惑。 在如今這個全東京都在瘋狂搶購土地的泡沫頂峰期，主動向外拋售手裡捂熱的地皮。 無論怎麼看，這都違背了房地產行業的常識。
“社長。” 坐在左側首位的第一銷售部部長微微欠身。語氣中帶著幾分試探的謹慎。
“目前這批邊緣地塊的市場估值，每天都在上浮。按照野村證券的預測，年底前起碼還有百分之十的漲幅空間。” 部長嚥了一口唾沫。 “如果我們現在立刻清倉。下面的人去和客戶談判時，恐怕會被買家懷疑是我們資金鍊出了問題。從而在價格上遭到惡意壓榨……”
江口得弘的嘴角向上牽扯。 他發出一聲短促的輕笑，鬆開了交叉的雙手，身子微微前傾。粗壯的手臂撐在黑色的玻璃桌面上。
“資金鍊出了問題？” 江口的手指在桌面上輕輕敲擊了兩下。 語氣中，帶著大財閥高管那種從容與不屑。
“部長先生，您似乎忘記了我們在給誰工作。”
他拉開手邊的抽屜。 取出一份裝訂好的內部簡報，隨手扔在桌子中央。 紙張在光滑的玻璃表面滑行了一段距離，停在幾名主管的視線交匯處。
“S.A. Group上個月的現金流結算報表，各位應該都有所耳聞。” 江口的目光掃過在場的每一個人。 “光是便利店的鮮食供應和服裝零售，集團每個月就有幾十億日元的純利入賬。我們會缺錢？”
會議室內安靜極了。
“各位，看看桌上那些數字。” 江口靠回椅背。 “臺場的五百米巨塔。北海道的那座玻璃穹頂。這兩個跨世紀的奇觀，每天都在吞噬著海量的現金。”
“按照外界那些平庸地產商的邏輯，面對這種級別的工程，理應去找三井或者住友銀行，申請上千億的高息過橋貸款。利用槓桿來維持運轉。”
江口的話音微頓。 眼神中，流露出一絲身為家臣的自豪感。
“但是，大小姐和家主的經營哲學，向來把‘絕對安全’與‘零負債’放在首位。”
“高層極度厭惡向銀行低頭。更不願意為了追求賬面上的虛高估值，去承受那些毫無意義的利息剝削。”
他做出了最終的定調。
“這算不上甚麼被迫割肉。”
“集團僅僅是在進行一次常規的‘資產結構最佳化’。”
“剝離掉那些非核心的、需要耗費精力去管理的邊緣地皮。把換回來的龐大資金，直接填進臺場和北海道的工地裡去。”
“我們將停止一切外部擴張。用最穩健的姿態，集中力量把我們的核心堡壘建好。”
會議室內那股原本躁動的疑慮，消散了大半。
在座的主管與業務骨幹們，緊繃的肩膀稍稍鬆弛下來。
他們看著桌面上那份令人咋舌的工程開銷簡報。巨大的數字衝擊著視覺。
集團每月的豐厚薪水依然在按時發放，各項零售業務運轉如常。寧願賣掉外圍資產去填補基建的現金流，也不願向銀行過度借貸。這種做法雖然保守得有些死板，卻剛好印證了西園寺家一貫的穩健作風。
家族企業嘛，穩健一些也是正常的。
這套說辭，勉強構成了一個能夠自洽的邏輯閉環。
只不過，在這個地價一天一個價的瘋狂時代，主動拋售能下金蛋的地皮，終究有些違背地產人的職業直覺。
幾名一線課長互相對視了一眼，眼底依然潛藏著一絲極難察覺的疑慮。
但這微弱的波瀾，很快便被強行壓制在了心底。
“原來如此……” 第一銷售部部長長長地吐出一口濁氣。臉上重新恢復了平日裡的幹練。 “既然是集團高層的戰術收縮。那我們在一線談判時，心裡就有底了。”
“必須有底。” 江口得弘整理了一下深色西裝的袖口，語氣冷硬下來。
“在談判桌上，收起你們那種急於推銷的嘴臉。”
“由於我們只是為了集中資源建塔，才勻出這些好地。所以，價格上絕對不允許有絲毫的讓步。”
“嫌貴？那就讓他們滾出去。外面有的是揮舞著鈔票想沾西園寺家油水的人。”
“聽明白了嗎？”
“明白！” 整齊劃一的洪亮應答聲，在黑色的會議室內震盪開來。
既然選擇了接受這套說辭，這群精英們便將心底那絲微弱的違和感徹底封存。
他們重新挺直了脊背，整理好西裝的下襬。
在“集團根本不差錢”的強烈心理暗示下，這群人帶著一種由龐大現金流與上層威壓強行灌輸的底氣，準備在接下來的談判桌上，去扮演這世上最傲慢的賣家。
……
初冬的冷雨夾雜著寒氣。 雨滴密集地敲打著新橋車站外，那些狹窄居酒屋的塑膠雨棚。
一間逼仄的小酒館內， 暖風機正發出不堪重負的嗡鳴。
濃重的煙霧漂浮在半空，將昏黃的吊燈光暈折射得模糊不清。
角落裡的一張油膩小木桌旁，坐著兩名身穿風衣的中年男人。
左側的男人解開了防風大衣的紐扣，漏出裡層沒有任何標識的襯衣。
他是西園寺建設不動產三課的一名中層主管。 今天上午，他剛剛參加完江口得弘主持的內部動員會。
他端起面前的溫酒壺，給對面的男人倒滿了一杯清酒。
“山田君，這杯我敬你。” 主管的眼神有些閃爍，壓低了聲音。 “我兒子下個月去美國留學的保證金……實在是多謝你的關照了。”
被稱為山田的男人，穿著一件毫無特徵的深灰色大衣。 他表面上的身份，是一名普通的房產掮客。實際上，卻是大榮集團情報課安插在行業內的資深眼線。
山田端起酒杯，輕抿了一口。臉上的笑容溫和且無害。
“大家都是老相識了，這點小忙算得了甚麼。”
他放下酒杯。身體微微向前探去，聲音壓得極低。
“不過……西園寺家最近在市面上的動作可不小。突然掛牌了幾十塊邊角地。”
“同行們都在傳，是不是你們那兩個大工程燒錢太猛，資金鍊終於撐不住了？”
西園寺主管聽到這話，先是愣了一下。 隨即，他像是聽到了甚麼荒謬的笑話，忍不住壓著嗓子笑了起來。
“破產？資金鍊斷裂？” 主管從口袋裡掏出一包七星香菸，抽出一根點燃。 青灰色的煙霧模糊了他的面容。
“山田君。外面的那些人，根本不懂西園寺家有多可怕。”
他吐出一口菸圈，語氣中帶著一種他自己都深信不疑的自豪。
“我今天上午，剛從江口社長的會議室裡出來。我們每月的租金和零售利潤，高得簡直不合常理。高層那些大人物根本不缺錢。”
主管撣了彈菸灰。
“只不過，家主和大小姐的作風極度保守。臺場那個五百米的巨塔，每天傾倒進海里的特種混凝土都是天文數字。”
“還有北海道那個度假村也是，一天的消耗都趕得上我幾年的工資了。”
“高層寧願把手裡的邊緣地塊清倉變現去填那些無底洞。也絕對不願意向三井銀行多貸一分錢。”
“他們把這叫做‘低負債的戰術最佳化’。”
山田夾著酒杯的手指，微微停頓了一秒。
“只是為了不借貸款，就放棄了土地未來的升值空間？”
山田的語氣中帶著一絲恰到好處的疑惑，像是在引導對方繼續深入。
“就是這麼死板啊。” 主管不屑地撇了撇嘴。 “完全放棄了外部擴張的機會。所以我們銷售部接到的死命令是，一分錢都不許降。反正我們不急著賣，愛買不買。”
山田安靜地聽著。
他端起酒杯，目光透過杯口升騰的霧氣，不動聲色地打量著對方那因為“錯失提成”而略顯扭曲和憤懣的表情。
作為大榮情報課的資深掮客，山田見過太多刻意放出的假訊息。但眼前這種由於認知侷限而產生的憋屈與怨氣，太過鮮活，絕對不是一個基層主管能演出來的。
更重要的是，那些關於“特種混凝土”和“拒絕銀行貸款”的繁瑣細節，剛好與他近期在金融圈邊緣打聽到的隻言片語嚴絲合縫地對上了。
所有的線索拼湊在一起。山田在心底迅速做出了他自認為最專業的判斷。
西園寺家根本沒有山窮水盡。他們依舊龐大，僅僅是被自己那套陳舊、僵化的零負債教條給絆住了腳，從而不得不進行被動的戰術收縮。
恐怕是他們家族內部那些頑固的家老吧，不知道時代變了，看到賺錢太快都怕，真是些老古董。
“原來如此。” 山田笑著舉起酒杯，與主管碰了一下。 “看來外面的傳言確實誇張了。西園寺家依舊是穩如泰山啊。”
玻璃杯相撞，發出清脆的響聲。
……
第二天清晨。 陽光勉強穿透了厚重的雲層，灑在赤坂見附的摩天大樓上。
赤坂王子酒店。新館頂層的皇家套房內。
寬大的落地窗前，鋪設著厚實柔軟的波斯地毯。室內的溫度被嚴格控制在二十四度。
西武集團的統帥堤義明，穿著一件深灰色的絲綢晨袍。
他端坐在大理石餐桌前，左手端著一杯黑咖啡，右手翻閱著由秘書島田剛剛遞交上來的《西園寺集團近期資產異動分析報告》。
這份報告綜合了媒體上沸沸揚揚的基建黑洞賬單，還有三井銀行內部流出的所謂“拒絕貸款”傳聞，以及大榮等競爭對手情報網路中截獲的基層動向。
堤義明翻過一頁紙張，目光在“戰術收縮”與“拒絕增加銀行槓桿”這幾行字上停留了片刻。
他放下報告，端起大理石桌上的黑咖啡喝了一口。苦澀且醇厚的液體滑過喉嚨，讓他原本微皺的眉頭稍稍舒展了一些。
“明明之前在華爾街做空的時候膽子那麼大，怎麼現在到了國內蓋樓，反而變得這麼畏手畏腳了？”堤義明的手指在骨瓷底碟的邊緣輕輕摩挲，語氣中透著一絲疑慮。
片刻後，他似乎想通了其中的關節，嘴角向上牽扯，發出一聲短促的輕笑。
“看來，那位被外界傳得神乎其神的小丫頭，終究還是拗不過家族內部的那些老傢伙啊。”
堤義明將咖啡杯放回底碟。
“能力確實是足夠的。”他搖了搖頭，目光看向窗外，“只可惜，偏偏生在了西園寺這種舊華族裡。就算再有野心，也被那些陳舊的條條框框、還有那幫畏首畏尾的家老給徹底限制住了。”
站在一旁的秘書島田微微欠身，適時地接上話語。
“會長。根據情報，西園寺不動產部昨天在交易市場上的態度極其強硬。他們甚至因為幾十萬日元的差價，當場趕走了一家試圖撿漏的中型開發商。這種強硬的姿態，確實印證了他們內部並不急迫的資金現狀。”
“虛張聲勢罷了。” 堤義明重新拿起桌上的紅藍鉛筆。
這種面臨重資產消耗時，不去利用銀行信貸，反而被家族規矩逼著去割捨土地未來升值空間的做法，簡直是令人惋惜的愚蠢。
“臺場的那座塔，還有北海道那個玻璃罩子。”
堤義明站起身。走到落地窗前。 俯瞰著腳下那片被晨光籠罩的東京繁華街景。
“基建的資金消耗曲線從來不是線性的。它是呈指數級爆發的。”
“那幫保守的老古董，以為靠賣掉幾塊邊角料，就能填平那個無底洞。”
“可是，等那些碎肉換來的現金燒光了，大藏省的信貸閘門又越收越緊。到那個時候，那個小丫頭手裡還有甚麼可以拿來變現？”
堤義明轉過身，緩步走到大理石辦公桌前。
他的目光掠過那些繁雜的資產報告，最終落在了桌面邊緣那張北海道的區域性地圖上。
“銀座的‘水晶宮’，赤坂的‘粉紅大廈’……”
他拿起那支紅藍鉛筆，手指摩挲著木質的筆桿，眼神中的貪婪毫不掩飾。
“當然，還有那座……玻璃罩子，我可是眼饞了好久呢。”
鉛筆的紅藍色筆尖在地圖上二世古的座標處重重地點了兩下，發出“篤篤”的悶響。
“通知財務部。” 堤義明的聲音低沉且不容置疑。 “暫緩西武鐵道沿線的兩處收購案。全面收攏集團內部所有可動用的活期現金。”
“既然那顆最甜美的蘋果已經熟透了，就先放在他們手裡多拿幾天吧。”他微微俯下身，看著地圖上的紅藍印記，發出一聲極其短促的輕笑，“等到他們真正撐不住，被每天燃燒的天價重油徹底拖斷資金鍊的時候。”
“我自然會帶著支票本，過去把那些核心大樓，連同那座奇觀，一口全部吞下去。”
……
西園寺建設。不動產交易大廳。
這裡的空氣，完全沒有外面的那種清冷。 數百名聞風而來的中小開發商、房產掮客以及狂熱的投資客，將這個將近五百平米的大廳擠得水洩不通。
以現在的市場行情，東京裡的地塊可是一坪都難買到，現在西園寺家竟然要賣地？
眾人第一反應是這西園寺家瘋了嗎？下金蛋的東西都往外賣？第二反應就是快去買，先不管西園寺家高層有沒有瘋了，反正能搶到一點是一點，去晚了可就沒了。
在大廳中央的一處半開放式簽約隔斷內。 西園寺建設的基層業務員高橋，正大馬金刀地靠在真皮轉椅上。
他身上的深色西裝連一絲褶皺都沒有。鼻樑上的眼鏡反射著頂部的日光燈。 他甚至沒有主動去翻開面前的那份土地轉讓合同。
坐在他對面的，是一位滿臉通紅、額頭上全是汗水的中型開發商社長。 這位社長正急躁地用手帕擦拭著脖子。眼神時不時地瞥向大廳裡其他正在激烈爭搶地塊的同行。
“高橋君。” 社長的聲音因為急切而顯得有些尖銳。 “這塊位於品川的畸零地，去年的評估價才六億日元。你們現在標價八億五千萬，溢價了將近百分之三十！西園寺家既然在這個時候放出這麼多地塊，總得給點誠意折扣吧？”
高橋看著對方那副急於撿漏卻又怕吃虧的嘴臉。 心裡泛起一絲冷笑。
他想起昨天江口社長在會議室裡的訓話。
他慢慢地直起腰。 伸出食指，在那份厚重的合同封面上不輕不重地點了兩下。
“山田社長。” 高橋的語氣平淡。連一句多餘的客套話都懶得鋪墊。 “您大概是聽信了外面那些關於我們資金鍊吃緊的無聊傳言吧。”
他端起手邊的茶杯，吹了吹熱氣。
“集團高層拋售這些非核心地塊，一來是因為，西園寺集團是有社會責任感的企業，自覺有義務回饋社會，所以才會在這種行情的情況下，仍然把這些優質資產拿出來售賣。”
“二來，集團也是為了集中資源，全力推進臺場新總部的建設。這叫資產最佳化，畢竟，以我們公司的體量，不穩健一些，可是全社會的不幸。”
“另外，我們的現金流十分充裕，根本不需要求著各位來買。”
高橋將茶杯放下。 身體向後靠去。雙手環抱在胸前，下巴微微抬起。
“這塊地，八億五千萬，一分錢都不能少。”
他的目光越過山田社長的肩膀，看向外面那個瘋狂的大廳。
“您要是覺得貴，今天大可以不籤。”
“外面大廳裡，起碼還有十幾家商社在排隊等著接盤西園寺家漏出來的份額。”
“畢竟，在這個地價一天一個價的時候。這種不用經歷漫長競標流程就能直接拿到手的好地段，平時可輪不到各位。”
山田社長順著高橋的視線，回頭看了一眼。
大廳另一側的簽約臺上。 另一家開發商正毫不猶豫地在合同上蓋下紅色的法人實印。周圍的人群爆發出羨慕的驚呼聲。
在這個迷信“土地神話”的瘋狂時代，所有人都在恐懼自己會被這趟永遠上漲的財富列車拋下。
既然這塊地還能繼續漲， 那這百分之三十的溢價，在未來的暴漲面前根本不值一提。
恐慌感被徹底剝離，貪婪佔據了高地。
“我籤！” 山田社長生怕高橋反悔。猛地轉回身，一把將那份合同拉到自己面前。 他慌亂地從公文包裡掏出印泥，和那枚象徵著公司權力的實印。
因為動作幅度過大。 實印的木質邊緣甚至還磕碰在玻璃桌面上，發出一聲鈍響。
“啪。” 他雙手握住印章，用力地按在合同最後一頁的簽名欄上。
紅色的印泥，深深地嵌入了紙張的紋理之中。
整個下午。 類似的場景在這個大廳的每一個角落裡不斷重演。
那些伴隨著極高風險、在高位被極度溢價的邊緣碎肉。
被無比傲慢的飼養員，餵給了紅了眼睛、卻又無比卑微的餓狼們。