說句實話，這些來自頂級風險投資機構的代表們確實具備相當的專業素養和紮實的行研功底。

在收到會議邀請、並拿到那份簡略方案摘要後，他們並沒有只是將其視為一份普通的商業計劃書，而是立刻安排團隊對首都周邊的物流產業現狀、貨物流通量、現有主要物流園區基地的規模、租金及利用率等關鍵資料進行了快速但深入的調研。

正因如此，他們內心早已建立起一個關於“合理規模”的基準線。

因此在此刻聽到“1500畝”這個數字，才會感到如此突兀和難以置信。

這遠超他們基於當前市場認知所構建的模型上限。

率先發難的是IDG資本的那位執行董事，他扶了扶眼鏡，目光銳利地看向臺上的周偉，問題直接而尖銳，沒有任何迂迴：

“周總，很感謝您剛才的分享。不過，有一個核心資料我想和您再確認並探討一下。根據您剛才的介紹，鯤鵬物流計劃在首都周邊建設的這個一級樞紐，佔地面積規劃是1500畝，對嗎？”

他稍微停頓，讓這個數字再次在會場中迴響，然後繼續道：

“不瞞您說，在來參加今天會議之前，我們團隊對首都及華北區域的物流基礎設施進行過一輪快速調研。”

“根據我們目前掌握的資料和市場主流認知，在首都周邊，一個功能完善、吞吐量可觀的現代化物流園區，佔地面積通常在200-300畝之間。”

“即便是目前運營非常成功、業務飽和的個別大型基地，其核心作業區也極少超過300畝。”

他的語速加快，邏輯清晰：

“我們認為，一個300畝左右的智慧化物流基地，在當前的市場環境下，其倉儲和分撥能力已經足以支撐一個相當可觀的業務體量，甚至會有一定的冗餘。”

“即便貴司志向遠大，希望為未來五年、甚至十年的業務增長預留充足的空間，我們認為將面積規劃擴大到500-600畝，已經是一個非常激進、甚至可以說極具前瞻性的設想了。這足以應對可預見的業務增長。”

他身體微微前傾，目光緊盯著周偉，丟擲了最終的核心質疑：

“可是畝這個數字，比市場現有最大體量的基地還要大出數倍！”

“這不僅僅是一個‘超前’規劃，在我們看來，這已經有些脫離當前的市場基本面和我們對未來合理增速的預測了。”

“我們非常想知道，這個堪稱誇張的面積規劃，其背後的核心依據到底是甚麼？”

“是基於怎樣一種業務量預測模型？或者說，這是否意味著貴司對未來物流行業的發展有著與我們截然不同的判斷？”

“同時我們擔心，如此巨大的土地儲備，可能會在專案初期就形成沉重的資產負擔，嚴重拖累投資回報效率。”

這位IDG代表的提問，條理分明，直擊要害，不僅質疑了面積的合理性，更隱隱指向了專案可能存在的“好大喜功”、“盲目圈地”的風險。

他的話音落下，會議室裡一片寂靜，紅杉、高瓴的代表雖然沒有說話，但微微頷首和專注的神情表明，他們心中存在著同樣的疑慮。

就連李凱和張楠楠，也微微側目，顯然想聽聽陸陽團隊如何應對這個尖銳的質疑。

周偉聽到IDG資本代表這一連串邏輯嚴密、資訊量巨大的提問，眉頭不由得微微一皺，感受到了壓力，但長期職業訓練養成的素養讓他迅速恢復了表面的平靜。

事實上，最初他帶領團隊完成、並提交給陸陽審閱的首都樞紐初步規劃報告中，建議的佔地面積正是基於市場常規認知和穩健預測模型的500畝。

只不過，那個方案被陸陽毫不猶豫地打了回來，並在上面用紅筆清晰地批示：

“格局太小，思維侷限。按1500畝重新規劃，土地是核心稀缺資源，現在不拿，以後永遠拿不到。”

為此，周偉還曾專程帶著團隊重新測算的資料去找過陸陽，試圖瞭解這位年輕老闆做出如此“激進”決策的真正深層考量。

而陸陽當時一錘定音，將面積定為1500畝，自然有他基於重生記憶和超越時代洞察的、不容動搖的深層邏輯：

首先，是對中國未來經濟增長和物流需求爆炸性增長的絕對信心。

陸陽清楚地知道，在座所有人，包括最樂觀的分析師，都嚴重低估了未來十年，尤其是隨著電商全面爆發、製造業升級、消費市場下沉所帶來的物流需求增長曲線。

那不是線性的溫和增長，而是指數級的、顛覆性的爆發。

如果僅僅基於當前或未來兩三年的合理預測來設計樞紐，那麼很可能在基地建成投入運營後的三到五年內，就會面臨容量嚴重不足、不得不耗資巨大且影響運營地進行二期、三期擴建的窘境。

這從全生命週期成本來看，反而是最不經濟的。

他必須要為那個即將到來的、遠超常人想象的洪流時代，提前築好足夠堅固和龐大的堤壩。

其次，也是更關鍵的一點，是對中國核心城市土地資源稀缺性和價格走勢的深刻預判。

陸陽以超越時代的視野看到，未來十到十五年，尤其是首都這類一線城市的工業、物流用地，將成為極度稀缺的資源，其價格將進入一個漫長而陡峭的上升通道。

現在以相對合理的成本一次性鎖定1500畝毗鄰交通幹道的成片土地，不僅僅是為了滿足運營需求，更是一筆戰略性的、極佳的資產投資。

如果現在只拿500畝，等到三五年後業務爆滿需要擴容時，周邊土地很可能早已被其他開發商瓜分殆盡，或者價格已經飆升到無法承受的地步。

屆時再想擴建，面臨的將不僅僅是高昂的購置成本，更可能是根本無法連片的插花地、複雜的拆遷談判、漫長的審批流程，那會成為一個吞噬資金、時間和精力的無底洞，甚至可能徹底扼殺樞紐的擴充套件潛力。

現在多拿地，看似增加了初期投資，實則是在用現在的確定性，鎖定未來的無限可能性和成本優勢，是在購買一份無法複製的期權。