時光荏苒，又是兩年過去。

2018年3月，李氏家族資產覆盤會上，長條會議桌兩側坐滿了人。

李長河坐在主位，左手邊是李向陽，右手邊是李思源——

自從去年從訊芯產投部輪崗到家族辦公室，李思源算是正式進入家族生意的核心圈。

再往下排，是家族資產辦公室的核心成員：

財務總監老周，投資總監老陳，地產板塊的負責人老趙，還有幾個法律、稅務方面的顧問...個個都是跟隨李家多年的老人。

會議室三面牆上都是顯示屏，實時跳動著全球各大市場的資料：

上證指數、恆生指數、道瓊斯、黃金期貨、美元匯率……看得人眼花繚亂。

“開始吧。”

財務總監老周站起身，開啟第一份報告。

“截至2018年2月底，家族總資產淨值相較上個季度增長8.3%。”

“主要貢獻來自兩個方面：一是訊芯科技股價上漲，二是國內一二線城市不動產估值提升。”

螢幕上出現一張資產分佈圖，各種顏色代表不同的資產類別。

最扎眼的是一塊深藍色的區域，旁邊標著數字——31.3%。

老周繼續說道：

“目前我們在四九城、滬市、鵬城、羊城、臨安、江城、長安等十五個城市，持有寫字樓、商鋪共計387處。”

“其中四九城CBD寫字樓14棟，滬市陸家嘴辦公樓7棟，鵬城南山科技園三處產業園——這些都是核心資產。”

“過去三年，這些物業平均升值幅度在40%到120%之間。”

老周切換畫面後，一張中國地圖出現在螢幕上。

“賬面價值總計？”

李思源在訊芯產投部待過一年，知道看資產不能光看分佈。

老周頓了頓，報出一個數字：

“按照最新的第三方評估報告，家族不動產部分...估值約一千四百二十七億元人民幣。”

投資總監老陳接過話頭：

“過去五年，這些資產的複合增值率達到年均24.3%。”

“特別是2016年‘去庫存’政策以來，一線城市核心區住宅均價上漲超過80%，部分熱門板塊直接翻倍。”

“我們持有的幾十處寫字樓，受益於金融、科技企業的擴張需求，租金五年漲了兩倍，空置率長期保持在5%以下。”

這幾年房地產有多火，在場的人都清楚。

老陳繼續彙報其他資產：

訊芯科技股權、全球科技股投資、債券、現金……一項項資料清晰，增長穩健。

整個彙報持續了四十多分鐘。

等老陳坐下後，李長河端起茶杯抿了一口，然後慢條斯理地開口：

“如果房地產價格出現系統性回撥，我們的資產會縮水多少？”

這個問題，讓會議室的氣氛微妙起來。

老陳乾咳一聲，斟酌著說道：

“從基本面看，中國城市化程序還沒結束，核心城市優質資產依然是稀缺資源……”

“我問的是，如果回撥，會縮水多少？”

李長河語氣平靜，但問題卻一點都不平靜。

老陳張了張嘴，沒說出具體的數字。

李長河轉向老周：

“你剛才說，寫字樓空置率5%以下？”

“對，這是公開資料。”

李長河點點頭，看向李思源：

“思源，你之前在杭州看的那個地塊，樓面價多少？”

李思源趕緊翻開筆記本。

他知道爺爺今天肯定會問問題，所以提前做了準備。

“錢江新城那邊的一塊地，上個月樓面價每平米五萬二。”

“周邊二手房呢？”

“四萬八左右。”

會議室裡響起一陣吸氣聲。

麵粉比麵包貴...這在地產圈不是新鮮事。

......

晚上九點，李長河、李向陽、李思源祖孫三人坐在書房裡。

“爸，您是不是看出了甚麼？”

李向陽瞭解父親，如果不是有重大判斷，不會在覆盤會上問那些尖銳問題。

李長河從抽屜裡拿出一份檔案，封面上寫著四個字：《冰山預警》。

李思源接過來翻了翻。

檔案不厚，但內容很紮實。

第一頁是國際資本流動圖，資料顯示，從2017年下半年開始，外資從新興市場流出的速度在加快，美元回流米國的趨勢越來越明顯。

第二頁是國內政策梳理。

從2016年底會議首次提出“房住不炒”，到2017年各地密集出臺限購限貸政策，再到2018年初銀監會嚴查消費貸、經營貸違規流入樓市……一條線理下來，政策收緊脈絡很清晰。

第三頁是一組對比資料。

霓虹1990年房地產泡沫破裂前的居民槓桿率、房價收入比、租售比，和美國2006年次貸危機前的同類資料。

旁邊列著中國當前的資料——大部分已經接近，甚至超過前兩者的峰值。

“爸，您的意思是……”

李向陽抬起頭，眼神凝重。

“是時候賣房子了。”

“除了自住房產，還有訊芯總部園區這種戰略核心外，其他全部拋掉。”

李思源忍不住問道：

“爺爺，現在市場這麼好，大家都在搶著買呢。”

“思源，泡沫在破裂之前，所有人都會找理由證明‘這次不一樣’。”

“霓虹泡沫時，他們說‘土地永不貶值’...美國次貸危機時，他們說‘股價永遠上漲’......”

“現在，每個人都會告訴你：一線城市核心區永遠漲，中國的城鎮化還沒結束，改善性需求還很大……”

“但道理歸道理，規律歸規律。”

李長河走回書桌前，在白紙上畫了一個鏈條：

流動性收緊 -＞ 資產價格停滯 -＞ 高槓杆持有者壓力驟增 -＞ 拋售引發踩踏 -＞ 銀行抵押品價值縮水 -＞ 信貸進一步收緊

“這個鏈條一旦啟動，就會自我強化。”

李長河放下筆。

“而我們現在，站在鏈條的起點...如果等它轉到中間環節再行動，就來不及了。”

李向陽看著那個鏈條，腦子裡快速掠過各種可能性。

“爸，我信您的判斷，但操作上有幾個問題。”

“第一，一千多億的資產怎麼賣...集中拋售會引發市場恐慌，我們自己也會賣不出價。”

“第二，回收的資金往哪放，一千多億現金投甚麼...美股在歷史高位，A股剛跌了一波，債券收益太低，黃金不靠譜……”

三天後，再次召開家族擴大會議。

這次除了核心成員，還來了幾位老臣：

負責滬市物業的老吳，鵬城的老鄭，港島的阿杰也專程飛了過來。

當李長河說出“未來一年，有序拋售絕大多數投資性不動產”的決定時，會議室炸了。

老陳第一個站起來，臉漲得通紅。

他跟了李家十幾年，從一個小分析師做到投資總監，一直以穩重著稱...但這次他穩不住了。

“老爺子，三思啊！”

“咱們這些都是精挑細選的核心資產...現在市場雖然有點過熱，但長期價值擺在那裡！”

他頓了頓，又補了一句：

“況且，這麼大規模的資產置換，交易成本會非常驚人——稅費、佣金、資金佔用成本，保守估計要損失總價值的8%到10%，就是一百多億啊！”

負責滬市的老吳也急了。

“別的不說，就陸家嘴那層樓，現在租給國際投行，年租金收益率還有4%。”

“賣了之後，上哪兒找這麼穩定的現金流去？！”

鵬城的老鄭說話更直接。

“老爺子，我知道您擔心風險...但中國樓市調控十幾年了，哪次不是越調越漲？”

“萬一賣早了，後面再漲上去，咱們可就成笑柄了！’”

就連一向穩重的財務總監老周，也委婉地勸道：

“資產置換是大事，需要時間...是不是再觀察觀察？”

“等下半年經濟資料出來，等政策更明朗一些……”

會議室裡七嘴八舌，都是反對聲。

李思源聽得手心出汗。

他也想開口勸，但被父親用眼神制止了。

等所有人都說得差不多了，李長河才緩緩抬起手。

“各位都有道理，但我想問一個問題。”

“如果樓市真出現系統性回撥，比如整體下跌20%、30%……甚至更多，我們的資產會怎樣？”

隨後，李長河示意助手開啟投影。

螢幕上出現一張表格，左邊是資產類別，右邊是不同跌幅下的縮水金額。

“我來算算。”

他指著第一行：

“我們不動產估值一千四百二十七億...如果下跌20%，就是縮水二百八十五億，下跌30%是四百二十八億。”

他調出另一組資料，密密麻麻的數字：

“如果這些物業的租金也跟著下跌呢？如果租戶退租、空置率上升呢？如果銀行收緊貸款、抵押物價值縮水呢？”

“如果再加上交易成本、稅費、資金佔用的機會成本……”