第379章 出手百億香港計劃
（上章稽核了，正在解禁，問題應該不大）
南京路，曾經的中華商業第一街，上海出牌子的地方，產品要進了南京路的商場，才算登堂入室。
南京東路是黃浦，搞大眾消費，步行街。
南京西路是靜安，定位國際高階，做大商場。
都是上海浦西的核心商業地塊。
南京東路163號2.3萬平的佔地面積都是幾十億的生意，說寸土寸金完全是不誇張的說法，一平方地面均價15萬左右，按最近的金價，要換一公斤多的黃金。
另外南京西路附近哪有這麼大的地塊給拆？
“陳總，你說的石庫門保護區.是新天地那邊？”戴智康首次開口道。
石庫門，是上海特有的一種中西合璧的傳統民居建築，江南三合院或四合院的空間結構，石條門框，門則有中式西式各種各樣，外部佈局是歐洲聯排式。
這是以前的上海外租界形成的特殊建築產物。
如今上海有173片石庫門風貌街坊。
新天地，則是90年後期上海請香港瑞安集團羅康瑞來滬開發的一片石庫門裡弄。
“不是。”陳學兵擺了擺手：“沒這麼遠，和南京西路就隔了一條街，淮海路附近叫鉅鹿路。”
宋衛平立馬道：“那一片怕是不好拆吧？石庫門的面積也不大你想像當初開發新天地一樣搞，怕是不可能，房子擠房子，而且連做商業區的地方都沒有。”
當初瑞安集團來開發，拿的石庫門裡弄面積有50多萬平，人家一來就把中間地區拆乾淨了，弄了一片4公頃（4萬平）的人工湖，把一些中部舊樓拆掉，在建築群中間形成了一條中軸步道，把整個街區拉通，然後把南部的房子全拆了，建了個現代風格的購物中心，北部歷史建築較為完整的留了下來，形成對照。
瑞安集團開發以後老建築重新裝飾，招商入戶，逐漸形成了一片繁華而頗有歷史底蘊和老錢風格的步行區。
而鉅鹿路那一片，是幾條巷子。
這本身地方不大，周圍又高樓林立，沒有做商業的廣闊空間，很難有規劃地開發，而且沒有上海當年對香港瑞安的那種特批，想把里弄住宅改商業住宅用地，手續會非常麻煩。
“陳總，你拿到改建批文了？”郭廣倡很是猶疑地問道。
“沒有。”陳學兵笑了笑，“不過沒必要拆嘛，我有方案，可以保留歷史風格，做成別墅區。”
如今的上海開發商一心盯著空地，建高樓，還不知道甚麼叫石庫門別墅區。
但從上海改變城市更新策略，把“拆改留”變成“留改拆”以後，上海的地價又一年比一年誘人，地產商們面對那些拆不動的老建築群，便想出了許多辦法。
做別墅。
留皮去膽，保留石庫門建築風格，改造內室，做江南合院別墅。
陳學兵的四川開發沒有在建築風格上花過太多時間琢磨，絕不是他沒有能力建下一代住宅，以簡約為主，只是想著做便宜點，讓居民趕緊入住。
上海對生活品質的追求產生的高階消費市場，則跟四川不一樣了。
以他對後世豪宅的見聞，完全有信心做出一片空間理念超前和歷史文化並存的上海富人區。
“別墅區”
此話一出，大家互相觀望，明白了點甚麼。
“如果改住宅，面積也不大啊，做不了商業的話，不太划算吧？”郭廣倡沉吟道。
那一片巷子又窄又深，在原地貌上改，商業是肯定不好做。
做成別墅，能做多少套？.也就兩三層，每套面積才多少？
陳學兵笑了笑。
不划算？
不能往上建，我還不能往下挖麼？
“方案我很快會做出來的，南京西路做一個商業加一片臨街住宅，石庫門改別墅區，地方雖然不大，但要走高階豪宅路線，價格要對標湯臣一品。”
眾人譁然。
戴智康笑了：“湯臣一品，就是個噱頭，到現在還滯銷呢，前年開盤11萬一平，現在是越賣越低了。”
湯臣一品，不過是陸家嘴一片兩萬多平米的地，95年拿地的時候才花了四個多億，搞了個超高的容積率，建了四棟150米高的住宅樓，算下來每平米建面的樓板價才4000多塊錢，05年年底開盤，他敢賣11萬。
而且每套400平起步，還有600平平戶型的大平層，每套價格最低4500萬，上至一個億。
當時全國都震驚了。
但結果怎麼樣呢？
去年一整年，賣了兩套，開盤一年半，就賣出去幾套，還不知道里面有沒有請來的託。
開盤11-13萬，現在已經降了一萬多，卻仍未賣出去，晚上看著黑漆漆一片，就是個鬼樓，每每有上海人路過，都會指著那四棟樓嘲笑一番。
“湯臣一品就兩萬平方佔地，建了220套房子，賣10萬起步確實太貴了，但別墅區贈送面積大，空間品質高，生活層次完全不同，跟湯臣一品不是一個概念。”
陳學兵只解釋了這一句，便道：“我是做金融起家的，說跟大家分享，自然不會是白講，跟我合作有保底合約，整體專案設立公司，大家可以參股，中途如果覺得不划算，也隨時可以退出，退出時我會按每季度%的年化利率補償大家投入的資本金。”
保底。
大家又小小震驚了一下。
這詞在房地產界也太新了。
過去幾年上海地價有漲有跌，大家都在賭，賠了的也只能一個勁的熬，等地重新漲起來，期間要付出的利息也在一年一年積累，成本逐年變高。
要是有保底.
地價漲了，可以拿股權享受漲幅，地價跌了，還能隨時拿回本金？
那不穩賺不賠嗎？
而且每年5%差不多能覆蓋大部分銀行利息了。
有幾位大佬有些心動了。
從銀行借一筆出來搞這筆生意，絕對是好投資。
關鍵是在地價漲了的情況下，這個專案開發出來，能不能賺錢。
還有就是，如果退出，這位陳總到底有沒有錢兌付。
這個問題若是剛才，大家都深有疑慮，但現在陳總似乎是在座最有錢的一個。
“陳總，你和政府談好了嗎？這個專案總投資多少？價格劃不划算？要預付政府多少錢？”
金惠明丟擲一連串問題。
大華是民企，而且最近正好有一筆授信還沒用，他的態度最為果斷。
“只是跟市裡領導提了個想法。”陳學兵並未遮掩，實話實說，“領導覺得可行，但還要看具體方案，不過已經透露了口風，南京西路開發規劃大約6萬平米，容積率4.8左右，如果石庫門建築群能保持風貌來開發，南京西路的地價至少能在徵地兩年平均地價的基礎上保證15%的優惠，總地價.按照現在的價格計算，大約在130億左右吧，15%的優惠少說也有十多億，按照總價預付徵地款40%，我們做好方案，市裡審批預計能在下半年談成簽約。”
這個方案，當然是晚一點好。
07年上海地價還在高峰，若把07年全年算進平均地價，那就拉高成本了。
但也不能太晚，因為09年四萬億計劃落地，上海房價又會逐漸回暖。
最好在今年七八月份籤合同，吃完大部分低價週期。
大家聽到有優惠政策，便覺得這是個可做的生意了。
南京西路6萬平米，這肯定是最貴的一片，給出15%的價格優惠，利潤空間已然不少了。
南京西路，目前價值雖比南京東路低一點，但每平三萬的樓面價肯定是有的，6萬平米，4.8容積率，就是近29萬平的樓面，若地價再漲，南京西路6萬平搞不好就能值100億以上。
剩下的9萬平，幾乎就是零元購，淮海路附近9萬平的地，隨便怎麼開發，也不會只有十幾二十億的價值。
只要地漲，就有得賺。
“這個專案，我可只保兩年。”陳學兵眼看在場有幾位神色稍動，立馬提出新的條件，“政府拆遷完成之前，大家必須也作出決定要不要一起開發，否則開發週期又兩年，我還得給你們保底，那就不是合夥做生意了，是做慈善。”
他可沒打算拉著所有人一起賺錢，只是拉人墊資而已，這個專案的股權，他最終是要收回的。
沒有這個限制，地價暴跌的時候，說不定有人還會抱著有人託底的心態觀望。
觀望久了，可真的會漲回來的。
說實話，就這個兩年，也給了他們一些機會，上海的房價說不定09年七八月份前已經開始回暖了，要順利收回，說不得還得在08年期間好好嚇一嚇他們。 “陳總，你的方案做出來，我看一看。”
郭廣倡忽然說道。
他心裡其實已經有了定計。
陳學兵的眼光很好，而且他確定陳學兵有錢，陳學兵來做保底，是個絕好的機會，這個專案他要投。
投多投少，就看怎麼規劃。
郭廣倡一開口，其他人也紛紛表示要看一看方案。
陳學兵自然是笑呵呵來者不拒。
這個專案就是個紐帶，和眾多房地產企業建立了“回收機制”，次貸危機的恐慌一來，他正好跟這些地產商們談談他們手裡其他的地塊，一併收了。
他眼光掃過在場所有人，心裡有些可惜。
為了香港的計劃，上海最大的一家地產商，世茂集團，今天沒請過來。
不行，還得找個人去給世茂推薦一下他的方案。
一件大事談畢，宴席進入了賓主盡歡。
“中軍啊，你酒量不錯！”
“誒？你們拍電影，票房能分到多少錢？多少錢能回本？”
華誼王中軍到處敬酒，又有兩位冰冰在側陪杯，竟格外受歡迎。
大佬們對房地產和金融領域都頗為了解，唯獨電影還是個陌生的領域，作為閒聊，大家也挺感興趣。
“額比如投入兩千萬的話.”王中軍推了推眼鏡。
郭廣倡豪橫地擺手：“就說一個億！直觀一點嘛！”
范冰冰眼神顫了顫。
開口就是一個億，大陸加香港，一年能有多少製作費過億的電影？
王中軍平時拍電影也是幾百萬幾百萬到處湊來的，第一次遇上中國第一階層的富豪，也吞了吞口水，道：
“額要是一億成本的話，大概兩億五千萬票房能回本吧，我們能拿40%，剩下60%都是給電影院渠道，稅收，還有一些.關係經費吧。”
“哦，那你們投一個億的電影，華誼要出多少？”
“是這樣，我們作為主控方的話，要評估投入以後自己起頭，把大部分投資欖下來，然後找合作方，比如我們找一些有明星資源的香港電影公司合作，我們談好承擔六千萬，那麼我們起頭以後，可以跟合作比較多的平臺啊，投資人之類的商量，他們也會投資，把這六千萬成本散出去，至於散多散少.看情況吧。”
“哦，那拍一部電影，明星給多少？冰冰，你多少錢？”
“嗯戴總，不確定的。”
“呵呵，你們明星說話彎彎繞繞的，多少錢說多少錢就行了嘛！小范，你多少錢！”
“.一百多萬吧。”
“哈哈，還是你實誠！一百多萬，不貴，我看你值三百萬！”
“哈哈哈老戴，你說的怕不是電影吧？？”
“.”
一幫老男人酒意上頭，湊在一堆跟倆明星開起了黃腔。
陳學兵也不想參與了，起身向馬雲招了招手，而後對王中軍道：“大家聊！王總，一會你來一趟二樓辦公室，我們談談股權的事。”
“誒！”王中軍和王中磊同時站起了身，連連點頭。
倆人今天見識了陳總的威勢和財力，早想聊了，奈何陳總身邊一直有人，沒找到的機會。
這樣的投資人進了股東名單，以後還有甚麼事擺不平的？
兩位美女看著陳總的眼神亦有流光溢彩。
青年財俊。
開口便是幾十億，百億，這才叫富豪啊。
馬雲和蔡崇信跟著陳學兵上了二樓。
“陳總，剛才老郭說你跟李嘉誠競價？怎麼回事？”
馬雲進了房間便問道。
他果然注意到了這個問題。
陳學兵輕笑，狀若無所謂地道：“就是個成都的地塊拍賣，沒甚麼，地也被和黃拿去了。”
馬雲卻有些警惕：“我怎麼聽說你跟和黃矛盾不小啊，香港的事情，你讓我出面，不會是.讓我去擋災吧？”
“放屁。”陳學兵罵了一句，實則在罵郭廣倡。
成都抵制李嘉誠的事情在媒體刻意的剋制下，也沒到眾人皆知的程度，僅在本地傳播而已，知道和黃的對手方是股安的也不多。
偏偏郭廣倡是個狗鼻子，知道了這事。
還好今天沒把世茂的許榮茂請來，要不飯間的一些話可能會傳到吳光正耳朵裡，讓吳光正產生顧慮，改變想法。
沒有吳光正，香港誰來對接會議？
香港的會，確實要趕緊定下來了。
必須在和李嘉誠的矛盾激化之前進入籌備階段，讓吳光正站到李嘉誠的對立面。
“馬總，我和李嘉誠沒甚麼矛盾，不過香港的零售在誰手裡，你心裡有數，你要把淘寶業務打入香港市場，會對當地零售業造成衝擊，你也清楚，要做這個市場，你可要做好跟和黃對抗的準備。”
陳學兵把對抗李嘉誠的重任甩給馬雲，試探了一下，看他背不背。
馬雲皺了皺眉：“也沒這麼大的衝擊吧？我去香港的時候參觀過屈臣氏，他們賣日用品，種類也不是很多。”
“大，很大。”蔡崇信接上了話：“屈臣氏集團不僅有屈臣氏，還有百佳超市、豐澤電器，百佳超市巔峰時期佔據香港7成零售市場，直到現在，整個屈臣氏集團也還有40%的零售份額，這項收入佔和黃40%盈利，而且香港的快遞分流效率要比大陸高，我們只要打通了清關路線，貨物進入香港，快則一天，慢則兩天就能送到，以我們的價格，平消品很快就能在香港佔領零售份額。”
“他們佔比這麼高？”馬雲沉默了一陣。
實則這個資料蔡崇信不說出來，陳學兵也不是很清楚，不過他心中也不是很驚訝，後世對長和壟斷的報道要比現在多得多。
“清關運輸的事情，前海有深水港計劃，粵港大橋也在籌備中了，物流會越來越方便的，政策也會放開。”陳學兵臉色逐漸認真起來，“我找你，是因為你有這個利益需求，香港是向世界展示的絕佳平臺，你的香港淘寶如果能做起來，不僅是利潤問題，C2C業務的國際形象也會大幅提升，阿里巴巴國際站只能做B2B業務，幫國際商家對接，香港，是你唯一能在海外展示C2C的機會，海外支付的正規化，也可以在香港驗證。”
“不過.要打通這條路，要遇到的阻礙也絕非物流清關這麼簡單，麻煩會很多，你要是沒有決心，我不如讓京東去，劉強東是個粗人，他沒這麼多顧慮。”
陳學兵兩句話繼續深入，扎向馬總的後脊樑。
馬總一下就挺起來了。
淘寶可是他的二級火箭。
“我又沒說不做！我只是說，沒必要正面對抗！”
“你把人當傻子。”陳學兵嘴角輕咧：“這事你要做就的擺正態度，別等到人家一巴掌打下來的時候，你一點心理準備都沒有，你到香港去恭恭敬敬叫人家一聲李校長，把人家當老師，人家可不會跟你談甚麼一日為師，終身為父。”
馬雲臉黑了。
蔡崇信笑了起來：“C2C業務要進香港不會輕鬆，我們有心理準備，不過陳總還得多多幫忙。”
陳學兵揚眉：“蔡總，還是你看得明白，你看，我集團總裁也姓蔡，一筆寫不出兩個蔡字，要不你來給我當CFO算了。”
馬雲頓時應激了。
“操！”
(本章完)