第347章 小盤逼大盤
“天府華庭？”
金書記看到了外立面圖上方的名稱。
“對。”陳學兵點點頭。
他對成都是比較熟的，原本取的名字有一個“錦城壹號”，是對應錦江這個區名，規劃裡就是要在錦江的成都內環區域拿一塊地，在陳學兵的想法裡，最好是大慈寺片區，也就是後世太古裡那一片。
成都太古裡是整個西南的神級專案，如果能把股安的名號打在太古裡旁邊，肯定是一種名聲加持。
但大慈寺片區的老樓樓層都不矮，不能拆的老建築還比較多，如果要談拆遷，可能是個大活兒。
陳學兵是不太想碰拆遷的，前世搞土建，和農民突擊隊鬥智鬥勇的生活已經過夠了，不想再跟釘子戶和文物局糾纏，反正政府總會想辦法拆出來賣，他便找到區政府表達了一個意向，打算有機會再上。
“天府”則是對應天府廣場，成都的絕對地理中心。
這兩個名字取得很有野心，來的時候就是奔著中心區去的。
但現實很殘酷，一環，二環，都沒有合適的地塊，擠得不行了，別說修小區，修棟樓都夠嗆，只能先找三環內最好的位置。
天府這名字也可對應整個四川，在哪都能用。
兩個領導看了看外立面的效果圖，講道理，這樣的建築在成都還是很新的。
待倆人看過以後，任穎又把立面和剖面的組合圖拿了出來。
“羅廳，你看看我們的樓層結構。”陳學兵揚起笑容道。
這張圖就沒這麼簡單了，剖面圖與立面圖是基於平面圖繪製，能清晰展示垂直結構的細節，如樓層高度、樑柱位置等。
大家沉默了十來秒。
陳學兵丟擲這張圖的時候，是有些自信的，羅廳只要看了這張圖，便知他們用料的優越性。
但他此時忽然發現
兩位領導的眼裡，好像都有點不對。
金書記應該是看不懂，看了羅廳一眼，羅廳倒是緊緊盯著圖紙，似乎陷入了沉吟。
陳學兵愣了一下，忽然想起
建設廳的領導，就一定能看懂結構圖嗎？
好像也不一定啊。
領導是搞宏觀的。
而且羅廳也是從市政府調過來的。
陳學兵意識到問題，立馬起身給領導挽尊。
“呵呵！兩位領導很少見這樣的圖紙吧！這是目前商業和安全綜合效能最優越的框架剪力牆結構！而且，我們用的不是混凝土框架！而是鋼框架！是非常新式的設計！”
“哦。”金書記點點頭。
“嗯”羅廳也摸著下巴，緩緩點頭。
兩位領導都開始惜字如金。
陳學兵只好走到倆人旁邊，把對方當成買房的業主介紹起來：
“框架結構，就像搭積木一樣，主要靠梁和柱子組成骨架撐起整棟樓，牆只用來隔房間、不承重，好處是空間大、靈活，能隨意拆牆改佈局，適合低層建築，比如教學樓或商場，但抗震性較差，風大或地震時容易晃。”
“剪力牆結構呢，完全靠厚厚的鋼筋混凝土牆來承重，這些牆像骨架和肌肉，能扛住大風和地震，特別穩當，適合高層住宅，但缺點是牆不能拆，空間死板，裝修受限。”
“框剪結構，是前兩者的雜交版，框架負責豎向重量，剪力牆專扛水平力，這樣既保有一定空間靈活性，又有較強抗震性，適合中高層建築，像高層公寓或綜合樓。”
“我們的鋼框架剪力牆結構，樑柱用料是鋼材，剪力牆加入鋼板，而且是自己生產的特種鋼，重量輕於普通鋼材，更輕於混凝土，韌性更卻強，核心承重邏輯與框剪一樣，材料和工藝卻有所升級。”
“甚至可以說是頂級。”
“框架和剪力牆的協同需要精密計算，早期設計軟體很難模擬兩者相互作用，無法處理框剪結構複雜的力流傳遞路徑，設計風險是比較高的，而且2000年以前混凝土強度普遍低於C30，鋼筋錨固技術不成熟，節點區容易成為抗震的薄弱環節，我們國家首部明確框剪結構設計方法的《建築抗震設計規範》是在2001版才增設了框剪專章，所以這套結構是近幾年才開始使用，而且是少量使用，大多設計工程師都是優先選擇技術成熟的剪力牆或框架結構。”
“我就說目前的成都，住宅建築主要繼承90年代的技術，以預製板磚混結構為主。”
“比如03年建成的錦電院，還是預製板磚混，雖然採用了部分鋼筋混凝土構件，但抗震能力是較差的。”
“少數帶底層商鋪的商住樓，像科華北路的棕北國際，05年完工，用的就是框架結構。”
“包括南城都匯一期的樓盤建築，我們也去看了，不是剪力牆，用的也是框架結構。”
“他們每平米的結構造價，不會超過600塊。”
“我們的框剪結構，本身成本比他們高出50%以上，加上用的抗拉強度可以達到普通鋼的2倍以上的特種鋼，每平米建面的用鋼量大概在150千克，結構成本會更高，達到1200塊以上，另外還有設計花費，設計工程師要親自到場參與施工，成本更比他們高不少，外立面採用的是比丙乳真石漆更貴的新型仿石塗層，絕對的高階材料。”
“安全，是要靠材料和結構來保證的。”
“我們做的，才是真正的高階住宅，結合了安全性和空間自主，絕對是新型住宅的標杆。”
實際上，框剪結構的安全性並沒有剪力牆結構的安全性好，用料上要少一些。
但框剪施工難度大，安全性也絕對高於框架結構，目前綜合下來和剪力牆成本也差不多。
他打算在成都、綿陽做框剪，應對富裕城市老百姓對生活質量的要求，其他城市則做鋼板剪力牆，應對安全需求。
一番話鋪墊到最後，陳學兵露出一絲笑意，道：
“我們的結構和材料，完全可以支援20層以上的住宅，4.0的容積率，如果這片地給我們做，股安會讓它變成整條街第一片高樓群，打造成都的現代都市形象。”
這才是核心。
和黃的那片地，是3.0的容積率，他要是能批覆到4.0，那一樣的地，就能多做三分之一的房子。
兩位領導又沉默了一會。
“陳總.我聽說你們是第一次進入房地產市場，你說的這個框剪結構聽起來難度不小，你們的技術團隊，比香港開發商更強？”
羅廳長知道陳學兵拿下都文高速的事情，也知道陳學兵的公司是有些技術實力的，故意這麼問，是想支援一下陳學兵，給他搭臺。
陳學兵見話機來了，立馬展露實力：
“香港開發商來了這裡，用的也是內地的隊伍，無非是有幾個經驗老道的設計師而已，我們的設計團隊，是重交大的11位專家教授領頭，整個學校的專家團隊與我們獨家合資的設計公司，共建BIM應力結構實驗室，不僅能接房地產，高速公路、甚至橋樑都可以設計！公司總經理是前葛洲壩電廠廠長，國家級大型工程幹了二十年，總工、副總工，都在建築行業工作超過二十年，收購的省二建有80位華西集團返聘專家，我們雖然是剛進入房地產行業，但在人才準備方面，全國民營建築行業，我們和任何一家比都不會遜色半分！”
話尾，輕笑。
“領導，沒有三兩三，我敢上梁山？”
這一頓介紹，連羅廳長全面瞭解以後都有些心驚。
這個公司，殺氣很重啊。
人家都是一邊幹，一邊拉隊伍。
這位陳總，好像是刀槍棍棒夾帶齊全了才進的行業，真要比比，本地這些房企在資金和技術上都得丟盔棄甲。 金書記也知道這是省裡要賣的人情，但一個地塊要拿出去，盯著的眼睛不少，很是為難。
“這個事情.有兩點難處，一個是4.0的容積率不好批，南城都匯的專案就在旁邊，你們的住宅樓比他們高出一截，不合適吧？第二個我們在石羊街道的規劃上也欠缺一個商業體，如果這個地塊用於建房，以後我們要劃出新的大型地塊來招商就更加困難。”
陳學兵立馬反駁。
“金書記，容積率的問題，我覺得沒甚麼不好服眾的，和黃敢來鬧，那就正是理由！就是因為他們的開發不力，導致了居民入住不暢，區管委會才更需要一個高容積率的地產專案來吸納人口！”
“至於商業體”
他微微一笑，丟擲了第二張底牌：“九龍倉在對街也拿了一塊123畝的地塊，現在沒有開發，對吧？他們的董事局主席吳光正先生和我相識，這樣吧，正好明年我要代表深圳去香港開個兩地研討會，我跟他打聽打聽他的想法，如果他也想囤地，我高價把他手上的地塊收過來做一個商業體，這樣即解決了另一個地塊的開發問題，也解決了街道的商業，如何？”
這話資訊量好大。
他認識吳光正。
他還要代表深圳，去香港開研討會。
他.不是民營企業家嗎？
兩位體制內人士很能認識得到香港有關問題的嚴肅性，能代表一個計劃單列市去香港開會，絕對是要上層認可的。
這這這.有點以勢壓人了啊。
“甚麼會？”羅廳長咳了一聲，暗藏著興趣地問道。
“額現在還不好說。”陳學兵故作神秘。
兩位領導互看一眼，也不好問了。
金書記也更不好反駁了。
“額九龍倉拿的那塊地是住宅用地，變更商業性質”
要加錢。
一平米好幾百塊，還得審。
成都目前同等級商業用地的售價比住宅用地高30%以上，土地使用年限也不一樣。
這次，陳學兵的眼神看向了羅副廳。
這玩意就是建設審查，國土蓋章。
容積率的特殊審批，也差不多是同樣的流程，這事不是金書記能定的。
“額”羅廳在業務上倒是很熟練，“這個需要有利害關係的全體業主的書面同意，消防和環保也得蓋章，不過這件事對周邊業主有利，你們公司只要出一個晝間噪音低於60分貝，夜間低於50分貝的承諾書，居民們應該是認可的。”
他都沒有說其他的稽核問題，那就是隻要老百姓同意，稽核就能透過。
陳學兵遞過去一個感謝的眼神。
金書記也是被倆人推著走了。
“陳總，茲事體大，我們管委會還是得開個會商量一下，即使協議出售，也是要公示的，你能接受的價格是多少？”
陳學兵爽快道：“管委會出價，我不還價。”
這又不是公司買賣，而是公私買賣，沒人會給他一個天價。
金書記略作沉吟：“你還是說個價吧，我好協商。”
陳學兵也不再推辭：“4月份九龍倉的拍賣價是640萬每畝，多少有點高了。”
話到這裡，金書記眉頭皺了皺。
“但是.”陳學兵看著臉色轉口：“最近地價有所漲幅，我出650萬吧，行嗎？”
每畝多了十萬。
9760一平米，200畝，13萬3200平米，13億。
金書記認為這算是對大家都有交代的價格了。
陳學兵的帳，倒是來之前就算好了。
容積率4.0，建面53萬明年房價有一波上漲，高階住宅，起碼售價6500。
34億6。
減去億（2700每平）的建面成本，13億地面成本，還有億。
雖然小區其他建設還要錢，也有銷售和公關雜費等等，但還有公攤面積的錢呢，不僅夠用，還有富餘。
供應商要是談得好，搞不好掙得更多。
不過2008年5月以後成都房價就要大幅降價了，當然他不會降，招牌硬了，更好賣也說不一定。
如果還有剩的，他就直接囤房。
成都房價是有爆發期的，一爆發就是好幾倍的漲幅，，雖然爆發期會很晚，但三環以內是老成都人的偏愛，賣不出去的房子暫時可以成為他資產的一部分，想用錢的時候拿去銀行換就好了，銀行的估值可是隨時漲的，房地產的流動性在未來15年都幾乎等同於貨幣。
儲備，才是最大的利潤。
成都的商業，價值還能更高。
金書記此時內心也有了一些計較，他很想看看這個年輕人是不是真像說的這麼厲害，能否透過這個小盤，把旁邊的南城都匯逼活。
和黃要是真的來鬧
趁著建設廳和國土廳給這個年輕人開綠燈，和黃只要答應限時開發，容積率的事，也可以往上報一報，提一提嘛。
大盤小盤一起解決了，現在房價又高，這些房子全賣出去就有新增人口，還能帶來一些商業開發，高新區的GDP明年說不定也能往上提一提。
提一提，大家都提一提。
想到這裡，金書記倒是隱隱急切了，站起身跟陳學兵伸出手道：“行吧！我回去開個會，節前就給你答覆！”
“這麼快？”陳學兵略感驚訝。
羅廳不禁笑道：“快還不好？金書記是書記，他提的工作，自然有效率！”
陳學兵不是感覺工作效率快，是感覺金書記的態度轉變得有點快，不過還是笑容滿滿地跟金書記伸出了手。
“祝合作順利！”
(本章完)