第333章 房地產有房地產的玩法
這場會議，有陳學兵搞定瀚龍集團的前提和省二建收購作為開端，氣氛非常好。
資陽中轉倉，定位是一個集散中心，雙方共同配合保障，在兩三年內逐步把客運、貨運、水路、鐵路交通設施全部配齊，保證大家的貨到了這裡就不用再跑第二站。
貨物在這裡等待拼倉，可以在這裡自行選擇最快或最便宜的運輸方式，分配到它應該要去的鐵路和航線，因為有了集中的運輸規模，陸運不空車，輪渡不空船，可以最大化節省大家的遠端運輸成本。
客運和貨運站落地最快，半年內就可以配套，水路次之，鐵路修建時間最長。
在這裡拼倉，大多是要囤貨和等待的，需要大量的現代化倉庫。
陳學兵提出的第一步就是大家一起搞基建，先把各自的中轉物流倉修建起來，形成了一個園區，進而吸引更多的企業來這裡搞倉庫，兩地的物流設施才好進行配套。
兩地經過協商：基建工程分三期推進：
一期打基礎：政企聯合建設核心物流基礎設施。
二期招商：透過招拍掛出讓土地，吸引有長期入駐意願的企業自建倉庫。
三期做公共服務：政府進駐擴大公共服務規模，修建可供租賃的公共倉庫。
第一批進來的企業，就在這裡，目標是建成40萬平方米。
這批企業在土地價格上有很大優惠，但也要負責搞好相應區域的三通一平（通電通路通水、土地平整），大家用一個設計單位，按照統一外觀修建，道路統一規劃，保證園區的顆粒度對齊。
那麼大家就負責出錢，承建商就是同一家。
這個承建商，其實理應是股安建設，或者說瀚龍如果沒走，可能就是瀚龍。
但陳學兵搞走了瀚龍，自己也沒要，反倒請來了川地大佬華西集團作為一期承建商，與發改委、國土廳、交通廳協商，給大家規劃了一個實惠的方案，從購置土地到土建安裝、基礎配套、倉儲裝置、管理費稅費，合計7.2個億，平均每一萬平米1800萬。
這個價格比大家普遍的心理預期還要低10%以上。
要是換作瀚龍來做，價格再高20%，大家也只能捏著鼻子認。
這一舉動，讓各方都感覺到了這個專案裡的清新空氣，十分滿意。
華西集團依然有12%左右的利潤，與股安也建立了進一步的友誼。
只是參與各方有著不同的利益點，各有短期或長期規劃，所以各自出資多少的問題，大家都在商榷。
初步磋商下來，大家積極程度超預期，11家公司認購了27萬平方，陳學兵也現場打電話給劉強東，確認認購了4萬平方。
剩下的工作，便是將餘下的9萬平方攤給大家，或尋找新的認購方。
會議結束，主要負責此事的鮮廳長心中的大石落定，緊緊握住陳學兵的手感慨道：
“沒想到啊！陳總落實有力，結果比我們想象中高了不少！有了這31萬平，園區就算有著落了！”
目標40萬平，但有幾個專案能真的達成目標的？75%以上的完成率，已經不錯了！
陳學兵卻笑道：“要是都像鮮廳長這麼通情達理就好了，重慶可是給我下了死任務，要把40萬平的初期規模給達到，這樣吧，回去以後我再給各個重慶企業做做工作，你們這邊也在發掘發掘.我看新希望集團沒來吧？他們就沒有需求？”
劉永好是四川的知名富豪，連續幾年上榜，新希望現在又是亞洲第二大的農牧企業，註冊地在成都，運輸業與新希望業務也息息相關，理應支援一下。
鮮廳長卻略微尷尬道：“新希望的業務走出去比較早，前幾年就進入了東南亞，國內的運輸渠道主要依賴公路陸運，私聊是透過卡車直接從產地運至加工廠，成品是透過公路網路分銷至全國零售網點，乳製品對於冷藏運輸車十分依賴，他們的運輸網路都是自營和定向外包，劉董事長也常在外地，也比較忙，所以沒有邀請他們。”
陳學兵也聽明白了，人家現在不在四川玩，不好邀請。
“他們不是收購了山東的六和集團，要做生豬和食品加工嘛，而且廣西和雲南是出口東南亞的陸路邊境樞紐，等成渝經濟圈逐步擴大，整個西南一盤棋，這個物流倉的價值要數倍的提升，這樣吧，劉董那邊我跟他聯絡一下，看看他的想法。”
鮮廳長眼神一亮：“你熟？你不會.還投了新希望吧？”
陳學兵樂了：“您說笑了，我又不是把股市全買了！不過劉董現在一心撲在民生銀行，現在應該在BJ，我問問，應該聯絡得上。”
新希望、東方集團、泛海集團是民生的三大股東，劉永好此前也擔任了民生銀行10年的副董事長，但今年被張宏偉和盧志強踢出董事會，正在經歷第一次民生之爭。
這件事應該是盧志強發起，起因是張宏偉和盧志強都要在民生貸款，而劉永好一向不主張股東關聯交易，於是倆人聯手把他請出了董事會。
按理說盧志強和劉永好矛盾不小。
但就在最近，和盧志強好得穿一條褲子的柳傳，又和劉永好等人一同發起“中國企業傢俱樂部”。
成員有柳傳、馬雲、王石、劉永好、馬蔚華、俞敏洪、李書福、郭廣倡、王健林等人。
這個“等人”裡，也有陳學兵。
柳傳邀請了他兩次，馬雲也找了他一次，說12月7號打算在BJ聚會，算是正式成立。
陳學兵是沒時間去參加的，但柳總說名單裡缺少金融家，為了擴大影響力，愣是軟磨硬泡給他整進創始成員名單裡了。
他想著反正是個較為公開的圈子，加入就加入吧，就算是多了個電話簿，以後有甚麼業務聯絡這些人，也有個直接的渠道。
此時也算是用上了。
鮮廳長嘖嘖道：“你們搞金融的，人脈圈子就是廣，重慶選你來當專案的中間人，真是找對人了。”
陳學兵笑著不置可否。
這段時間，他愈發覺得自己的人脈圈子還是太小了，尤其是房地產方面，很多事情想找人辦，卻夠不上。
是時候擴充套件一下交際了。
翌日，12月6號。
成都青羊，一座兩層院落煥然一新，重煥活力。
一樓辦公室人聲鼎沸。 “跟你說，你來就是了！這是大老闆，工資肯定不是問題，我是你表叔，未必還會害你！”
“對頭對頭，羅家碾！你記得發郵政！跟快遞的說一聲，箱子裡頭是儀器！要墊點泡沫！”
“喂！龍總！我記得你在綿陽幹過一個二十萬方的專案嘛！那邊拉沙的電話你還有不喃？.嗯！我現在跟了個大專案！”
專案經理們大肆招兵買馬，或為各自的專案做著前期準備工作。
二樓總指揮辦公室，股安的幾位頭頭也在會議桌前商議。
“成渝經濟圈的工作我來辦。”陳學兵手指敲擊著桌面，說道：“但是建設專案，要分為兩個部分，不要混雜在一起。”
“房建指揮部，就放在這邊。”
“阿壩的高速、213國道維護專案和服務區建設，就放在省二建，他們金牛那個辦公室太遠，我看就在附近租一棟樓，把辦公室搬過來，方便你指揮。”
畢亞雄略作沉吟，道：“兩邊的技術員和施工管理人員現在到位的有82個人，技術工人有117個，我們自己來管理，事情會比較多，而且專案經理要時常過來開會，我建議每個專案再配兩名專案副經理，一個作為行政補充，一個作為現場管理補充。”
陳學兵點頭問道：“人手調動得過來嗎？”
“還有時間。專案考察，選擇，審批，怎麼也要忙一兩個月，還有設計的事情，要讓重交大派人過來，我們不止要補充隊伍，還要組織技能培訓。”
“抓緊，建設廳和國土廳答應配合我們，考察的人馬上派下去，半個月內把土地和方案敲定，邊設計邊施工吧，這次的樓盤我們統一出圖，參考恆大的模式。”
恆大目前正在高速擴張期，為了拿地快速投建資金回籠，玩的是“一套圖紙打天下”，無論哪個地方的高樓住宅，長得都一模一樣，這樣方便成本核算和物資集採，還省去了設計費和時間。
陳學兵說到這裡，鄭重了一些：“這個專案，我們要探索出自己的管理模式，我們的起步和其他房地產公司不一樣，國內房地產和土建並行、自己全面組建施工隊伍的大型建設公司我們幾乎找不到參考，管理起來十分麻煩，人員架構也會非常龐大。但是這樣做的好處就是，我們可以把主要精力放在材料物資方面，我們要搞集採，集團採購和集中採購，把材料成本大幅壓縮，我定個明確的目標：要達到萬科的90%以下。”
畢亞雄一愣：“.不可能吧？萬科可是國內房地產的龍頭老大”
陳學兵嘴角輕咧。
不可能嗎？
有公司已經做到了。
他雖然沒做過房地產，但前世他還真認識一個同時給萬科和恆大供過防水材料的供應商，聊過兩個公司的管理模式。
萬科的王總是官二代，管公司是定戰略，沒事去國外滑雪，旅遊，拍拍紀錄片，打造精英人士的品牌形象，業務管理上，不同部門各司其職。
而恆大的許總是個草根出身，透過給中達管專案掙到的第一桶金，深知材料成本上的利潤空間，公司壯大的前幾年，一直是自己在管材料，並且親自和供應商談判，參考的價格標準就是萬科採購價的90%。
08年前後，還參考工廠的材料管理模式，搞了國內房地產第一例專案集採，也為恆大日後的集資模式打下了基礎。
恆大的資金模式沒必要學，但初期的擴張模式還是可以參考的。
“專案集採，你來負責召集供應商，我來談判，專案全面開工之前，我把價格全部搞定。”
陳學兵胸有成竹地說道。
材料管理，不止是許老闆的強項，前世他也深諳其道。
“行！你親自來，我就沒甚麼顧慮了！”畢亞雄一口答應。
進貨價，無論在哪個行業都是老闆的敏感區，老闆親自來定，後面也少一些爭議。
此時，蔡志堅看了闞治冬一眼。
闞治冬輕咳了一聲，說道：“錢還是個大問題啊，現在股市上盈利不足六個億，你搞集採，要花很多錢吧？還要拿地.”
這段時間花的錢，都是股安建設之前的專案回款，總部倒是還有點錢，是這段時間收回來的債務包欠款，但也就五六千萬。
“夠了，八個億就夠，現在的市場這麼火熱，等到月底，八個億怎麼都有了，元旦前，我們進行一次分紅。”陳學兵笑道。
畢亞雄眼神一凜。
“八個億不夠吧？”
光拿地也不夠啊！
難道董事長準備玩灰的？
聽說一些地方上盤根錯節的房地產公司繳納土地保證金以後，透過違規的方式又快速把保證金抽走，拿去下一個專案.
這可是涉及好幾個市的大專案。
陳學兵從畢亞雄飄忽不定的眼神裡看出了他的想法，嗤笑了一聲。
“想甚麼呢，八個億拿地不夠，但夠我們還貸款了，把總部那筆7.5億的貸款還了，咱們就解套了，我要和國開行重新溝通，拿15個億，而且不能做集團整體質押，只能質押部分奇點股權，給後續的貸款留出空間，等把地拿進來了，我們繼續找四川的銀行貸款，投入專案。”
銀行的錢，要用起來了。
首選就是國開行，因為政策性銀行的利率低，接近LPR。
這個銀行的錢，一般的公司是拿不到的，但股安這樣頻頻與地方合作的公司，能從國開行拿錢的名目還是很多。
“國開行的錢.多久能拿到啊？”蔡志堅猶豫道：“我們剛還進去，又要拿錢，重新評估和審批，起碼要一兩個月的時間吧？春節前.錢能下來嗎？”
“不好說，不過該辦的事情繼續辦。”陳學兵思考著，眼神深邃：“房地產有房地產的玩法，如果有八個億，加上集團的資金，還完貸款，怎麼也還有一個億。”
“這一個億，咱們把排面先撐起來！”
(本章完)