第205章 騰籠換鳥（求月票推薦票求追訂！）
對於方文山的話，陳秉文沒有直接回答。
視察完紅磡鶴園地塊，陳秉文和方文山一行人回到偉業大廈。
在頂樓的辦公室，陳秉文示意方文山坐下，然後指了指他帶來的那份關於地塊改規補地價的初步估算檔案。
“港府規劃署和工務局這個演算法，是基於這塊地立刻、完全轉為純商業或住宅用途來評估的。”
陳秉文的手指在那個刺眼的“.2億港幣”的數字上點了點，淡淡的說道，“但我們不能這麼算。”
方文山點點頭：“我明白，陳生。
單純補地價搞地產開發，成本太高，現金流壓力極大。
而且我們剛控股青州英坭，動作太大太直接，會讓人覺得吃相太難看，容易引來不必要的關注和阻力。”
“對。”陳秉文將那份初步估算檔案合上，推給方文山，接著說道：“所以，我們要換一個思路，重新做一份方案去跟城規會和工務局談。”
方文山立刻拿出筆記本準備記錄：“陳生，請講。”
“核心思路是：產業升級、整體規劃、產城融合。”
陳秉文慢慢的說出他構思好的規劃方案，“告訴他們，我們不是為了地產利潤，而是為了配合港府的城市發展和產業調整政策。”
見方文山露出疑惑的表情，陳秉文解釋道：“
第一，主動提出將青州英坭現有的、汙染較大的溼法水泥生產線，從紅磡鶴園這個日益市區的區域搬遷出去。
目的地可以是屯門、將軍澳甚至石礫角這些港府鼓勵工業發展的區域。
這是展現我們作為上市公司的社會責任和環保意識。”
“第二，”他繼續道，“鶴園原址及周邊地塊，不規劃為單一的住宅或商業專案。
而是打造一個新型現代化飲料食品工業園或叫輕工業小鎮。”
“這個園區要包含：自動化飲料生產廠、配套包裝廠、研發質檢中心、倉儲物流基地。
同時，為員工配套建設宿舍、食堂、休閒俱樂部，引入小型超市、銀行網點、餐廳等商業服務設施。”
他頓了頓，讓方文山消化一下：“這樣規劃的好處是，我們向港府強調，這仍然是以工業發展為核心的土地利用，是從高汙染、低附加值的傳統水泥產業，升級為低汙染、高科技、高附加值的現代食品飲料工業。
土地性質的主體可以仍是工業用地，只不過我們申請的是允許配套部分生活服務設施的更高密度工業用地。
這樣一來，補地價差額，會遠低於直接轉為純商住用地。”
方文山快速記錄，笑著說道：“陳生。
這樣一來，說法就完全不同了。
我們是從城市規劃和產業佈局的大局出發，主動配合政府最佳化城市功能，淘汰落後產能，引入先進產業，帶動就業和區域活力。
補地價的談判空間會大很多，甚至可能爭取政策優惠或分期付款。”
“沒錯。”陳秉文點點頭，“而且，這不僅是談判策略，也確實是我對陳記未來的部分構想。
將分散的生產、研發、倉儲集中到紅磡這個交通便利、靠近港島核心區的地方，能極大提升效率，降低成本。
青州英坭在屯門、大埔等地的工業地皮，正好用來承接搬遷的水泥廠或未來其他產業擴張。”
方文山合上筆記本：“我立刻按這個思路重新做詳盡的規劃建議書和補地價評估報告，然後就去約見城規會和工務局的負責人。”
“嗯，這件事要儘快辦理。”陳秉文叮囑。
方文山領命而去。
辦公室安靜下來。
陳秉文的目光再次落在那份檔案上，眼神深邃。
省下幾億地價差只是表面。
這背後，是他對整個資產版圖和資本佈局的深遠考量。
控股青州英坭這個上市殼平臺只是開始。
如何利用它最大化價值，同時讓陳記主業獲得最強助力，是他必須權衡的。
而這其中最重要的核心問題就是，陳記食品到底要不要注入到青州英坭。
如果將陳記食品注入到青州英坭。
好處顯而易見。
一旦年利潤數千萬甚至未來上億的飲料業務注入，青州英坭將從傳統水泥廠蛻變為“消費+地產”雙輪驅動的巨頭，市值必然飆升，翻十倍是正常表現，甚至可能更多。
屆時青州英坭就能以高市盈率增發新股，用融來的資金（股票）而不是寶貴的現金去收購擴張，撬動更大的事業。
但弊端同樣明顯。
注入後，陳記財報將完全透明，每一分利潤都要擺在公眾和對手面前。
稅務籌劃靈活性大大降低。
而且，資本市場如何給這家“混合體”估值？
行情好時或享雙重溢價。
但遇地產低潮或消費低迷，混合估值反而可能拖累，導致市盈率上不去，無法完全體現飲料業務的高成長性。
而如果不將陳記食品注入到青州英坭，兩者保持現狀，分業經營。 讓青州英坭專注於處理地產和原有水泥業務，成為純粹的地產投資開發平臺。
利用其上市地位，持續收購優質地產專案，打造成穩定的收租和地產開發巨頭。
而陳記飲料，則保持私人公司的靈活性。
利用離岸公司架構，在全球進行更靈活的稅務安排和利潤轉移。
未來，甚至可以等待時機，單獨將飲料業務拿到估值更高的美股納斯達克上市，專注於講全球性消費品牌故事，那時獲得的估值，很可能遠高於捆綁在港島一家地產公司裡。
這樣做的缺點就是，青州英坭的股價無法直接享受飲料業務高增長紅利，市值增長相對緩慢，融資能力短期內不如前者。
對於陳秉文來說，這是一個戰略抉擇。
控股青州英坭，是他佈局未來的關鍵一步，關乎陳記能否從實業公司，躍升為資本市場上舉足輕重的財團。
青州英坭，這家公司本身承載著一段香江工業史。
它最初在澳門成立，是華南最早的水泥廠之一。
二十世紀初才將業務重心轉移至港島，在九龍鶴園紮根，透過一次次技術升級和產能擴張，逐步發展成行業巨頭。
在紅磡鶴園建起規模宏大的水泥生產廠房。
這片臨海土地，見證了港島工業的輝煌時代。
如今，時代變了。
港島經濟結構正在劇烈轉型，製造業北移，地產業、金融業崛起。
紅磡鶴園這塊曾象徵工業力量的土地，其價值核心正悄然改變，從生產價值轉向空間價值和區位價值。
他收購青州英坭，看中的正是這種歷史性價值變遷帶來的巨大機遇。
紅磡這塊地，位置極佳，瀕臨海港，交通便利，未來無論開發成高階住宅、甲級寫字樓還是大型商業綜合體，潛力都不可限量。
但他不能急。
不能像純粹地產商那樣，只想著推平廠房蓋高樓。
那樣太浪費，也太惹眼。
所以，他提出的飲料工業園概念，是極好的過渡和掩護。
一方面，它能以產業升級名義大幅降低改規成本。
另一方面，它確實能整合陳記產業鏈，提升效率。
未來，待工業園成熟，周邊配套更完善，土地價值進一步提升後，他完全可以再次進行功能轉換，將部分或全部園區土地性質升級為更高價值的商業或住宅用途。
那將是第二次價值釋放，利潤更為驚人。
而這整個過程，都可在青州英坭這個上市平臺內完成，不斷給資本市場講述新增長故事，持續推高市值。
想到這裡，陳秉文心裡漸漸有了傾向。
或許，不必急於將飲料業務全部注入。
可以讓青州英坭先專注於地產轉型和產業園區開發這個故事。
利用好紅磡這塊地，把它打造成標杆專案，讓市場重新認識青州英坭的價值。
同時，陳記飲料繼續獨立發展，在全球開疆拓土，用豐厚利潤默默輸血，支援青州英坭的地產轉型和擴張。
兩者相輔相成，又不完全捆綁。
保持足夠靈活性和戰略彈性。
等時機真正成熟，或許在北美市場取得決定性突破後，再考慮飲料業務證券化，那將是另一盤更大的棋。
“一步一步來。”
陳秉文低聲自語。
當前最緊要的，是推動紅磡地塊轉型方案，用最小代價，為未來撬動最大利益。
然後在短時間內拉高青州英坭的估值。
為了爭奪青州英坭的控股權，糖心資本前後在青州英坭股票上投入了一億多港幣。
陳秉文不準備將這麼多錢長期套在青州英坭股票上。
對於他來說，51%的持股比例和73.7%其實作用相差不大。
只要保住絕對控股權，多出來的股份他準備在適當時機重新投放到二級市場回籠資金。
但這種事肯定不能現在做。
此時市場上青州英坭的股票因為他之前和李家成的大規模增持，流通股已經不多。
如果，突然放出22.7%的股份到市場上去，青州英坭的股價將會瞬間崩盤。
所以，要想騰籠換鳥，只能先拉高青州英坭的估值，待股價大幅度上漲後，再慢慢放出。
(本章完)