第168章 貸款（求月票推薦票求追訂！）
此時的林青霞早已憑藉多部瓊瑤文藝片和《在水一方》等商業大作紅遍港臺及東南亞，是無數人心中的夢中情人和時尚偶像。
而且她形象靚麗、氣質可柔可剛。
既能吸引男性觀眾，更是女性時尚的風向標，影響力橫跨電影時尚和大眾文化，受眾覆蓋極廣。
請林青霞代言可以完美的彌補單靠程龍代言存在的市場空白。
而且她與程龍可以形成完美的形象互補，共同覆蓋更廣泛的消費人群和場景。
如此一來，陳記的全球品牌代言戰略初具雛形。
歐美市場由未來巨星邁克爾·傑克遜引爆，奠定國際高階潮流基調。
亞洲市場則形成程龍、山口百惠以及林青霞，組成多人代言矩陣，實現品牌在不同區域和人群中的深度滲透與立體化形象塑造。
陳秉文原本準備讓秘書阿麗聯絡林青霞的經紀人，詢價並洽談代言事宜。
但就在拿起電話的瞬間，他腦海中靈光一閃，想起了前世看過的一些報道，程龍與林青霞私交甚篤，是非常好的朋友。
與其透過冷冰冰的商業流程，不如利用這層現成的私人關係，或許能事半功倍。
想到這裡，陳秉文改變了主意，直接撥通了程龍家的電話。
電話那頭，程龍聽到陳秉文想邀請林青霞代言“脈動”時，果然驚喜萬分：“文哥！這件事包在我身上！
我去跟阿霞說！難得有和阿霞一起工作的機會，她肯定會感興趣的！
我相信她不會拒絕！”
“好，那就辛苦你了，阿龍。
這件事就拜託你先去溝通，表達我們的誠意。具體商務條件，可以讓她的經紀人和我們的商務部後續對接。”
陳秉文笑著回應道。
程龍那透過電話都能感受到的殷勤，讓陳秉文不自然想起此時港島娛樂圈關於程龍對林青霞大獻殷勤、甚至惹得林青霞男友秦漢不快的一些風言風語。
“這個阿龍，一聽是和阿霞合作，這勁頭比當初籤他自己代言時還足。”陳秉文放下電話，無奈地搖了搖頭。
果然，程龍的效率極高。
沒過兩天，他就興高采烈地回電：“文哥！搞定啦！
我跟阿霞說了，她很感興趣，特別是聽我講了文哥你的未來的規劃後，她覺得很有前景！
她同意讓經紀人和你們的商務部先接觸，具體細節你們再詳談！”
陳秉文感謝道：“謝謝你，阿龍！等合約簽下來，我請你吃飯！”
再陳秉文搞定全球代言人佈局的同時，另一項至關重要陳記未來發展大事也取得了突破性進展。
陳記與花旗銀行、摩根士丹利、高盛的銀團貸款協議正式簽署，三億港幣的鉅額資金一次性注入陳記食品的賬戶。
三億港幣到位，極大地增強了陳秉文的底氣。
有了這筆資金，他就可以完成對屈臣氏的收購和整合，將其百年品牌聲譽、成熟的零售網路和供應鏈體系，與陳記自身強大的產品力和品牌營銷能力相結合，形成一股強大的合力。
為陳記未來的加速擴張打下堅實的渠道和運營基礎。
而這一切的終極目標，北方那片廣闊無垠的市場。
他知道，隨著內地改革開放，要不了幾年，可口可樂和百事可樂為了搶佔內地龐大的飲料市場份額。
救世主一般的姿態，打著幫助國產飲料品牌發展的旗號。
憑藉其強大的資本和品牌優勢，上演一場後來被稱為“兩樂水淹七軍”的商業戰役。
眾多本土飲料品牌，如天府可樂、嶗山可樂、北冰洋等國產飲料品牌，在可口可樂和百事可樂的碾壓下紛紛凋零。
陳秉文知道，想要阻止這場悲劇重演，就必須搶在兩樂全面發力之前，提前佈局，佔據先機。
但是，要想讓那些內地的“七軍”在未來，願意與他這個港商合作，僅僅有錢是不夠的。
他必須提前在內地消費者心中建立起“陳記”品牌強大、高階、國際化的品牌意識。
只有當他的品牌擁有足夠的號召力，那些地方廠家才會覺得與他合作是有價值的，是對他們有幫助的。
收購屈臣氏，利用其百年品牌的信譽和即將建立的巨星代言矩陣在全球範圍內營造的高階形象，正是為了在未來那個關鍵的歷史節點，增加陳記在內地的籌碼和吸引力。
然而，就在收購屈臣氏的計劃緊鑼密鼓推進時，一直陪同獲多利團隊進行盡職調查的方文山，卻帶來了一個意外的訊息。
“陳生，獲多利在做屈臣氏盡調的時候，發現了一個問題。”
方文山手裡拿著一份檔案，非常嚴肅的向陳秉文匯報。
“說說看，是甚麼問題。”
陳秉文神色不變，示意方文山說下去。
收購屈臣氏這種有上百年曆史的公司，遇到一些歷史遺留問題是很正常的。
他早已做好心理準備。
“我們在梳理屈臣氏的債務和資產時發現。
他們在去年底，以公司名義向匯豐銀行借貸了一筆高達三千二百萬港幣的款項。”
方文山彙報道。
“三千二百萬？用途是甚麼？”陳秉文問道。
這個數字在此時絕非小數。
“賬目上顯示的資金用途是購買了一塊地皮。”方文山看了一眼手裡的檔案，繼續解釋道，“地塊位於新界的元朗工業區，面積不小。
但問題是，根據我們的初步瞭解和評估，該地塊目前的位置相對偏僻，基礎設施並不完善，短期內的開發價值和變現能力存疑。
這筆貸款的本息償還，未來幾年會對屈臣氏自身的現金流造成不小的壓力。”
陳秉文聽完，陷入短暫的沉思。
這確實是一個意外的負擔。
收購屈臣氏，意味著要同時承接它的資產和負債。
這筆鉅額土地貸款，無疑會增加收購後的財務整合難度和短期資金壓力。
“和記黃埔知道這件事嗎？”陳秉文問道。
“應該知道。
但這很可能也是韋理急於甩掉屈臣氏這個‘非核心資產’的原因之一。
他可能認為這塊地是個包袱，或者短期內看不到升值潛力，不想讓這筆債務和低效資產繼續留在和記黃埔的報表上，影響他聚焦地產和港口等核心業務的戰略。”
方文山分析道。
陳秉文沉吟片刻，“這塊地具體規劃用途是甚麼？
是工業用地還是其他性質？”
“土地性質是工業用地。屈臣氏當時的借款理由是計劃自建新的倉儲物流中心以及未來擴建生產線，但地買了以後一直沒有進一步動作。” 方文山回答。
“工業用地.元朗”
陳秉文從方文山手裡接過調查報告，目光掃過檔案上關於地塊位置的描述和簡圖。
當看到“位於天水圍邊緣”這幾個字時，他瞳孔微微一縮，瞬間聯想到華潤開發天水圍的事。
於是，他迅速走到牆上那幅巨大的港島地圖前，在上面找到屈臣氏那塊工業用地的位置。
陳秉文的目光在地圖上那塊緊鄰天水圍的土地輪廓上停留了片刻，臉上閃過一絲瞭然的神色。
屈臣氏貸款買的那塊地，就在未來天水圍大型社群的邊上。
現在雖然因為新界歸屬問題，造成地價一直低迷。
但陳秉文清楚記得，再過幾年，隨著中英談判的推進和新界土地契約問題的逐步明朗。
特別是天水圍新市鎮的開發進入快車道，這塊地的價值將迎來爆發式增長。
想到這裡，他將檔案遞還給方文山，平靜的說道：“方總監，這件事，我們或許要換個角度來看。
這塊地現在看是負擔，但未必不是機會。”
方文山有些不解：“陳生，您的意思是？”
“第一，”陳秉文看著方文山，說道，“這塊地和這筆貸款，是我們與和記黃埔談判時最有力的籌碼。
和黃急於甩掉非核心資產，我們可以明確指出，這筆不良的資產和長期債務，嚴重影響了屈臣氏的估值和未來現金流，要求他們在收購價格上做出更大的讓步。
韋理現在的心思都在他的地產和港口上，只要我們能順利接盤屈臣氏，在價格上他應該不會過於糾纏。”
陳秉文頓了頓，接著說道：“第二，也是更重要的一點。
這塊地在元朗，靠近天水圍。”
“是的，陳生。我還專門去現場看過，屈臣氏貸款買的這塊地就在規劃中的天水圍新市鎮邊緣。”
方文山非常肯定地插話道。
陳秉文點點頭，“天水圍的開發一旦全面啟動，基礎設施會迅速跟上，道路、水電、公共交通都會在短時間內完善。
屆時，這塊現在看似偏僻的工業用地，位置將發生翻天覆地的變化。
它會從邊緣地帶，變成緊鄰大型新興社群、具備極高戰略價值的物流和倉儲黃金地段！”
“可是，天水圍開發短時間內難以完成，這筆貸款的利息支出卻是實實在在的。”
方文山提醒道，“未來兩三年內，這塊地恐怕難以產生收益，反而會持續消耗我們的現金流。”
陳秉文道：“你說得對，這是個現實問題。
不過，想要解決這個問題也非常簡單，要麼對這塊地進行初步規劃，先建設簡易倉儲設施，出租給周邊工廠，至少覆蓋部分利息支出。
要麼交點錢，把土地性質改成商業用地，直接進行商業開發。”
陳秉文的話讓方文山眼睛一亮。
按照眼下港島地價和房價的發展趨勢，如果把屈臣氏這塊地的性質變更為商業用地，進行商業開發的話，恐怕真的能大賺一筆。
“陳生，元朗雖然現在偏遠，但天水圍一旦開發起來，周邊地價必然水漲船高。
如果能將工業用地轉為商業用地，價值至少能翻三到五倍。”
陳秉文笑道，“這件事等成功收購屈臣氏之後再考慮。
而且，我們還可以藉著把工業用地轉變成商業用地這個噱頭，拉高我們上市的估值。”
“明白了陳生，目前我們只能把這塊地當成一個包袱，用來壓和黃的報價。”
方文山上露出瞭然的神色，笑著說道。
“正是這樣。
總之，我們要充分利用這塊地來做文章，把屈臣氏的收購價盡力往下壓。”
接下來幾天，隨著屈臣氏盡調工作的深入，這家百年企業的全貌逐漸清晰呈現在陳秉文面前。
零售網路：
72家遍佈港九新界的藥妝連鎖門店。
這是屈臣氏最核心的資產，也是陳秉文最看重的部分。
這些門店大多位於繁華地段，擁有穩定的客流和成熟的運營體系。
生產資產：
一家位於香港仔的蒸餾水生產廠，裝置略顯陳舊，但運轉良好，主要為屈臣氏自有品牌“屈臣氏蒸餾水”提供產能。
一家位於觀塘的汽水生產廠，規模不大，主要生產一些傳統口味的碳酸飲料，市場份額有限，裝置老化問題較為突出。
一家建立於1973年的百佳超市，擁有十二家超市門店。
一家化妝品廠，生產唇膏、雪花膏、爽身粉、花露水、風涼油等產品。
土地資產：一塊位於新界元朗、面積約10畝的工業用地，就是那筆三千二百萬貸款的“成果”。
目前閒置，雜草叢生。
債務情況：除了這筆購地貸款，屈臣氏還揹負著一些經營性債務和租賃負債，總額約為一千八百萬港幣。
整體財務狀況談不上健康，現金流緊張。
獲多利給出的整體估值是九千二百萬港幣。
這個數字是基於屈臣氏當前的財務報表、資產狀況以及未來現金流折現等因素綜合評估得出的。
方文山將這份估值報告放在陳秉文的辦公桌上，補充道：“陳生，獲多利團隊評估時，充分考慮了那筆三千二百萬的土地貸款及其利息負擔，以及兩家老廠裝置更新所需的潛在資本支出。
他們認為屈臣氏目前的盈利能力被這些因素嚴重拖累，未來幾年的現金流會非常緊張，因此給出了這個偏謹慎的估值。”
陳秉文快速瀏覽了報告的關鍵部分，點了點頭。
這個估值多少有些出乎他的意料，他原本以為此時的屈臣氏怎麼都能價值1億道1.2億港幣。
沒想到獲多利給出的估值只有九千二百萬港幣。
這說明獲多利的評估確實考慮了屈臣氏品牌和渠道的長期價值。
(本章完)