第162章 意外（求月票推薦票求追訂！）
臨出門前，方文山轉過身，問一個他這段時間一直想問卻一直沒找到機會開口的問題或者是建議：“陳生，眼下港島地產業如此火熱，地價上漲幅度明顯，如果能順利拿到三億港幣的貸款，是不是可以考慮用其中一部分投資地產？”
方文山臨出門前的問題，讓陳秉文的心情有些複雜。
“地產.”
陳秉文低聲重複了一遍這個詞，嘴角泛起一絲難以察覺的複雜笑意。
他何嘗不知道地產火熱？
他甚至比任何人都清楚，這股狂熱還會持續一陣，並在未來一兩年內達到頂峰。
眾所周知，隨著82年世界性經濟危機，加上鐵娘子82年底在大會堂臺階上摔了一跤後，政治不確定性急劇升高，引動港島經濟和地產雙雙崩盤。
82年底港島樓價比81年下跌了60%。
到了83年，市場信心徹底崩潰，那才叫真正的崩盤，無數高槓杆投機者血本無歸，甚至淪為‘負資產’！
現在衝進去，固然可能賺點快錢，但那是在刀尖上跳舞，是在賭自己能在音樂停止前搶到椅子。
陳記的根基是實業，盈利核心在於經營利潤和持續現金流，現金流穩定可預測，風險主要是經營性風險。
而地產業盈利的核心在於資產增值，現金流波動巨大，依賴信貸週期。
風險是金融和政策風險，波動劇烈。
優勢是在上升週期中可能有極高回報，崩盤時可能面臨毀滅性打擊。
用實業穩定的現金流，去搏擊地產的高波動風險，無異於拿長處去碰別人的運氣，絕非明智之舉。
陳秉文現在要做的，是囤積資金，保持流動性，等待最佳時機，去“撿”那些被迫拋售的優質資產，而不是成為被撿的那個。
想到這，他深吸一口氣，看向方文山。
他不能告訴方文山關於未來經濟走勢，但可以用基於當下事實的商業邏輯說服他。
“你這個問題提得很好，也很及時。”
陳秉文示意方文山重新坐下，“坐，我們聊聊這個問題。
關於是否用貸款投資地產，我的答案是否定的，至少現階段，絕對不行。”
方文山依言坐下，疑惑道：“陳生，目前地產行情火爆，很多企業都靠此獲得了超額利潤，我們手握巨資，錯過確實有些可惜。”
他頓了頓，帶著實業人的無奈，“做實業的不如做地產的，再加上港府在製造業政策上的積極不干預原則。
我們辛苦一年，利潤可能還不如人家炒一塊地皮賺的零頭。”
陳秉文心中暗歎，這就是時代的瘋狂，也是最大的陷阱。
所有人都看到眼前的暴利，卻選擇性忽視了腳下的懸崖。
港府對製造業的漠視，更是逼著優秀的企業和資金脫實向虛，這無異於飲鴆止渴。
陳秉文沒有直接反駁，而是耐心的解釋道：“你說的都是事實。
但正因為它是事實，我們才更要警惕。
當一個市場的利潤高到不合常理，吸引所有人蜂擁而至時，往往意味著風險正在急劇累積，離泡沫破滅不遠了。”
他指著桌上的財經期刊說道：“你只看到了別人賺錢，有沒有想過，他們憑甚麼賺這個錢？
靠的是高槓杆、銀行信貸支撐和對市場會永遠上漲的盲目信心。
一旦這三個基礎有一個動搖，後果是甚麼？”
陳秉文沒有給方文山回答的時間，繼續自問自答，“第一，地產是資金密集型行業，利潤來自資產增值，但增值的前提是能以更高價格賣出去。
一旦市場轉向，高槓杆就是催命符，價格下跌的損失會被成倍放大。
我們實業的利潤來自產品銷售和品牌溢價，現金流穩定，風險可控。
用我們穩定的現金流去支撐高槓杆的地產投機，等於拿我們的根基去賭別人的運氣，風險收益完全不對等！”
“第二，港府對地產的態度曖昧，但絕不會允許泡沫無限膨脹危及金融穩定。
通脹高企，加息是必然之舉。
一旦信貸收緊，地產業必然第一個被衝擊。
我們的功能飲料和糖水是必需品，抗週期性強，加息對我們的直接影響遠小於地產。
我們不能把命運寄託在政策的仁慈上。”
“第三，別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。”
陳秉文重重地說出這句投資格言，“現在正是所有人貪婪的時候，我們更應該恐懼。 我們的‘貪婪’，應該留到別人恐懼的時候！
現在衝進去，是在泡沫頂端買單。
而我們手握現金，保持流動性，就是為了在泡沫破裂後，別人被迫拋售優質資產時，我們能有‘撿便宜’的實力和底氣！
那才是真正屬於我們的機會，風險低，潛在回報更高！”
接著，他有些痛心的說道：“港府對製造業漠視，這確實是現狀。
但正因為如此，我們才更不能自亂陣腳，不能放棄我們的核心優勢去追逐短期的幻影。
我們要做的，是如何利用這段地產狂熱的時期，加速壯大我們的主業，構建更深的護城河。”
“收購屈臣氏，是為了掌控渠道，降低終端依賴，將流量掌握在自己手裡！”
“借殼上市，是為了搭建資本平臺，獲得持續融資能力，不再完全依賴銀行信貸！”
“研發新品、開拓海外市場，是為了分散風險，尋找更廣闊的增長空間！”
“所有這些，都是在強化我們的實業根基，讓我們在風暴中站得更穩！”
陳秉文最後總結道：“等到地產泡沫破裂，經濟動盪之時，你會發現，那些依賴地產投機、主業空心化的企業會哀鴻遍野。
而像我們這樣主業紮實、現金流健康、手握現金的企業，將迎來最好的擴張機會！
我們可以用極低的價格收購優質資產、吸引優秀人才、搶佔競爭對手流失的市場份額！”
“方總監，”陳秉文看著方文山，語重心長的說道，“我們要比的，不是誰在牛市裡賺得多，而是誰在熊市裡活得久，活得好，並能利用危機實現跨越式發展。
我們的目標，是做穿越週期的強者，而不是週期頂端的賭徒。”
至於地產……”
他頓了頓，笑著宣佈道，“我們未來當然會投資地產，但絕不是現在這種投機性質。
等我們主業足夠強大，資本平臺搭建穩固後，我們會投資與主業相關的自用物業，比如總部大樓、研發中心、區域配送中心、旗艦門店等。
這不僅能鎖定長期經營成本，避免租金上漲的侵蝕，其本身也是優質的固定資產，能極大增強我們的資產負債表實力和融資能力。”
陳秉文早就計劃好了，到83年地產徹底崩盤時抄底核心地段優質物業，作為公司永久資產，那才是真正的百年基業，成本只需要花費現在的零頭。
方文山聽著陳秉文抽絲剝繭般的分析，尤其是“別人貪婪我恐懼”和“穿越週期的強者”這幾句話，如同醍醐灌頂，臉上的疑惑徹底消散。
他徹底明白了陳秉文的格局和遠見。
老闆看的不是一城一池的得失，而是整個經濟週期的輪迴和企業在其中的戰略位置。
這種在狂熱中保持冷靜、在誘惑面前堅守本分、併為未來危機做好充分準備的能力，讓他感到前所未有的震撼。
“陳生，我明白了！”方文山心悅誠服地說，有些慚愧的說道，“是我考慮不周，被短期的利潤誘惑所吸引，險些迷失了方向。
你說得對，我們的核心是實業，必須集中所有資源，確保收購屈臣氏和借殼上市這兩大戰役的勝利。
地產投機風險太高，且與我們的戰略方向背道而馳。
保持現金流的充裕和靈活性，才是關鍵。”
陳秉文點點頭，欣慰地笑了：“你能這麼快理解並認同，這很好。
作為財務總監，你對風險的敏感是優點，但更要學會在全域性和長遠戰略的框架下評估風險與機會。
我們的每一分錢，都要用在刀刃上，為陳記的長遠發展服務。”
“是，陳生！我知道接下來該怎麼做了。”方文山站起身準備離開。
“好的！你去忙吧。”陳秉文點頭，對方文山能夠轉過彎來感到高興。
隨後兩天，獲多利收購團隊就正式合作細節與陳記達成一致。
緊接著，陳秉文和方文山等陳記高層就見識到獲多利在匯豐系公司中的話語權。
和記黃埔在收到陳記的收購意向書後，居然痛快地答應了。
這份由獲多利團隊精心起草、以陳記食品名義發出的收購意向書，在送達和記黃埔董事局短短三天後，就收到了正面回覆。
和記黃埔方面表示，原則上同意出售其持有的子公司屈臣氏股份，並允許獲多利收購團隊進駐屈臣氏，開展背景調查。
訊息傳到偉業大廈，連一向沉穩的方文山都感到有些意外。
(本章完)