第385章 拉攏
兩家科技公司為激勵政策展開部署的同時，長征經辦的各項事情也有了著落。
浦發上海分行牽頭，與工商浦東分行共同組成的簡單銀團統一貸款協議簽下來了。
兩家按照4:1份額授信，浦發20億，工商5億，以後的增信授權也將按照該比例進行。
股安集團股權原有7.5億貸款的質押協議，此次以集團名下新增四川（含成都）20億地塊和上海億的股安匯金大廈為抵押物。
手續上其實多少有點違規，因為成都地塊還沒有付款，但這在想放貸的銀行眼裡也不是甚麼問題，錢分兩筆，第一筆12.3億代付打給成都高新區，剩下的12.7億則在成都地塊手續完成後發放。
按照手續週期，12.7億到賬應在月底。
TMT基金京東方的股權套現準備也開始了。
京東方其實在3月5號便早早釋出了《京東方科技集團股份有限公司關於限售股份上市流通的提示性公告》。
釋出當日，股價從元開始下跌，三日後，股價在9.2元附近企穩。
按照和京東方的回購合同約定，京東方要按照3月20日前一個月的股價均價90%進行回購，現在耍了一波心眼，把月均股價按在低位。
陳學兵也沒說甚麼，索性吃了點小虧，把回購價直接敲定在8.7元，但告知王東生，二級市場的出售不會在限售期到期後立馬進行，要等高位，出貨之前京東方必須配合釋出各項利好。
BJ國資委覺得8.7元這個價格夠低，通知3月20號同批吃進。
京東方目前股本億，長征與合肥可在股市各賣出5%，總10%，億股。
剩下的億股，億由京東方回購後登出萬股BJ國資委吃進。
這億股，長征和合肥每股盈利元，共盈利億元。
其中合肥盈利30%為長征所得，長征盈利要向投資人分紅60%，長征總盈利為（8.1億*40%）+合肥（8.1億*30%）=億。
敲定的這筆億利潤只是小部分，利潤的大頭還在後續億股二級市場的賣出。
目前股市還在3000點分歧，二級市場部分要等股市開始重新上衝，結合今年京東方的訂單量釋出的雙重利好下再開始出售。
眼見股市已經橫盤已經一個多月，一旦分歧有了結果，接下來的衝勢應該非常迅猛，陳學兵大膽定了個紅線：
18塊。
這一單不賺個二三十億，都對不起這麼多佈局。
另一方面，趁著TMT基金即將變現的利好訊息下，長征信託的籌集開始了。
投資人聽說每年最高100%回報，且要去海外投資，興致都不是很高，但就在這樣未加任何解釋的情況下，發出通知後的第一天就募到了8個億，一億多美元。
闞治冬開始親自給投資人們打電話。
3月17日。
陳學兵在辦公室接到一通馬雲的電話，讓他看郵箱。
馬總也算雷厲風行，一個星期便搞定了香港會議出席嘉賓的名單。
陳學兵開啟郵箱看了一會，隨後便撥打了吳光正的電話。
結果這個電話號碼並不在吳光正手裡，經過詢問和20分鐘的等待，陳學兵才得到了吳光正的香港座機號。
接通時，陳學兵開門見山：“吳總，春季之約，還記得吧？”
對方朗聲大笑：“陳總，我還以為你不會找我了呢！”
“怎麼會，只是我們說好了春季會議，今年春節太晚，立春雨水都在年前年內，驚蟄又太急，春分重提此事，恰到時宜。”
“春分.”對面的吳光正翻閱了一下日曆，道：“春分還有四天，太趕了吧？”
“呵呵，沒這個意思，不過我見咱們春分開始籌備，時間定在四月，可好？”
“好，沒問題，不過.陳總當初說內地的政府會參與，如今商談得怎麼樣了？”
“幾個月前就已經定好，我現在是CEPA網際網路產業改革試點小組總顧問，深圳配合籌備，我的嘉賓名單也已經確定，阿里巴巴、滕訊、新浪、搜狐、金山、聯眾、3721等十幾家大陸網際網路和軟體企業的創始人，BJ的領導也很關注這件事，我們會上談出的框架，在大陸政策上將暢行無阻。”
陳學兵話落，吳光正沉默了一陣。
陣勢這麼大。
這位陳總當真有能量，請這麼多人，而且CEPA改革小組？
這不是一場公開座談會能談的吧？
這個小組的全稱其實是“CEPA框架下網際網路產業改革試點小組”，“框架下”三個字，陳學兵也是有意省略。
陳學兵的最終目的，也是把這三個字去掉，那這個改革小組的意義和格局可就完全不同，要直接上升到商務部了。
“額”吳光正猶疑道：“陳總，當初我們談的是網際網路企業進入香港的討論，你們出席的嘉賓這麼多，都準備來香港？我們貿易發展局這邊，還有沒有其他事項需要準備？”
當初說好了是配合大陸企業的在港發展，他也在香港回歸十週年之際交一張投名狀，這件事對他惠而不費，可陳學兵的“CEPA改革”幾個字，讓他不得不慎重。
CEPA，可是香港經濟獨立的根本制度框架。
“非也非也。”陳學兵卻輕鬆笑道：“不是貿發局配合我們，而是我們配合吳總，數碼港南翼雙子塔3-4現在樓空著一半，每月白虧幾千萬租金吧？我拉大陸網際網路公司來填坑，前兩年免租，第三年按市價70%交租，九龍倉穩賺不賠。”
他上次在飯局向吳光正提到香港兩次「科技興港」計劃，數碼港和矽港都變成房地產計劃的事。
當時只知是李家的傑作，後來經過調查，陳學兵才知道當初提這事有多麼唐突。
這個香港數碼港，確實起源於李澤楷。
98年李澤楷提出“亞洲矽谷”概念，搞了一波PPT圈地，承諾引入500家科技公司，近乎免費拿到了香港64英畝（388畝）土地，省了上百億。
結果規劃的17座科技研發中心只建了4座，其餘全部改貝沙灣豪宅專案了，承諾引進的500家企業落地83家。
大賺特賺，是肯定的。
不過陳學兵忽略了一個關聯方：九龍倉。
2000年，九龍倉大量釋出調查報告，揭露數碼港住宅利潤可達320億港元，大肆炒作之後，立法會也質疑了，李澤楷妥協，折價出讓了數碼港專案34%股權，這件事才得以平息。
九龍倉不僅數碼港的股東，還承擔了數碼港很多產業的物業，其中也包括那四棟科技研發中心。
這個房地產計劃，九龍倉也是背後的利益群體之一，佔比還挺大。
不過正因為這些調查，今日才有具體事項可談，陳學兵也才確定吳光正並非不敢得罪李家，只看利益大小而已。
他也明白了，當初吳光正為甚麼這麼爽快就同意了開這個會。
“吳總，我查了一下，兩棟樓有18萬呎空置，月租金是28港元一呎（1平方=平方英尺），一年可是6000萬租金啊，我們的網際網路企業如果把兩棟樓租下來，簽了長約，吳總的現金流會多十幾億吧？”
6000萬一年，看似不多。 但香港玩的可是超級地租。
想當初，期房就是香港搞起來的，還沒蓋好的房子就像圖紙上的“花”，所以叫炒“樓花”。
而2005年香港首隻REIT基金上市，又多了一個超級地租的重要工具。
REITs基金，相當於眾籌一筆錢交給專業團隊，團隊去買商場/寫字樓/物流園收租，賺的錢大部分強制分給買基金的人。
實際上，REITs基金就是地產商自己打包上市的。
地產商把自己的物業打包賣給REITs基金進行上市，讓市場投資者來買基金，地產商的重資產變成了活錢，而且地產商還繼續擔任物業管理者承擔維修和招租，基金付管理費給他們。
而且地產商對看好的物業還可以靈活保留部分REITs份額，和其他投資者一起分紅。
地產商賣了雞，繼續給雞當保姆，讓雞幫投資者下蛋，還能月月拿工資。
不過雞的賣價是多少，還得看市場投資者對雞的看法。
不是所有物業都能REITs的，必須穩定出租+現金流好才可上市。
只要REITs估值好，還不一定需要賣，可以壓給銀行。
數碼港南翼雙子塔這樣的物業以前是不太被REITs市場看好的，因為空置率高，但如果成為大陸網際網路公司長期據點的話，恐怕就要搖身一變了。
18萬呎空置，也就萬平方，才多大？
股安匯金大廈都有5萬平方，隨便來幾個大公司包樓層，萬根本不夠用，達到滿租輕鬆得很。
滿租的樓和半租的樓收益差距可不止一倍，因為滿租半租，都得有一個團隊來管理，15%的成本，50%收益，最終收益是35%，換成100%收益，最終收益就是85%，收租價值高了2.4倍。
這兩棟每年總租金1.3億的樓，滿租純收益超過1.1億，在REITs市場上可以打包成十幾倍，甚至二十幾倍年租金的資產包。
“南翼雙子塔？”吳光正想了想，才道：“哦你說的是座？陳總，那不是完全屬於我們九龍倉的，裡面還有盈科拓展、匯豐.”
陳學兵打斷：“不是你們的，你們可以用便宜的價格買下來嘛，數碼港這種地方，才能佔到大便宜。”
吳光正怔了一下。
數碼港商場(Cyberport)本來就是九龍倉在運營，1-4棟便是當初為了應付科技企業引進而建，1座和2座後來做成了酒店和商場零售，為貝沙灣臨海豪宅住戶和一些遊客服務，3座4座的寫字樓辦公室則非常冷清。
這兩棟寫字樓距中環車程40分鐘，沒有地鐵直達，其他配套也比較匱乏，一直不好租，如果九龍倉要跟其他股東協商買下全部股權，確實能拿到一個非常便宜的價格。
陳學兵之前提到大陸網際網路企業入駐，他確實想透過這件事把九龍倉旗下的一些空置率超過10%的寫字樓租約填滿，但由於座不是九龍倉獨資，股東還比較多，也就沒做過這個打算。
何必便宜別人呢。
轉念想來，如果早早繫結了這幫大陸租戶的租約，買下座把租約全塞到裡面，這兩座物業將透過REITs市場得到巨幅升值，十幾億買下，翻倍賣出都有可能。
這是其他香港甲級寫字樓做不到的，因為香港沒有其他類似的政策型寫字樓，甲級寫字樓建設前基本都考慮過地段和使用者需求，空置率超過15%的都不多，達不到這樣的增幅效果。
但前提是要有大客戶，長租約，至少七八年那種。
“陳總.你確定有很多網際網路企業準備來香港發展？能長期吃下的租約？”吳光正鄭重問道。
“呵呵，我搞這麼大陣仗，難道是逗吳總玩嗎，阿里巴巴對港C2C年銷售評估是百億以上，他們收5%的商戶手續費，就是五億年利潤，租個幾萬呎也不算甚麼吧，我們旗下的奇點也有通訊軟體，同樣會租，至少也是幾萬呎，租金是小問題，不過.我們要建直連光纖，得九倉電訊幫忙。”
九倉電訊（Wharf T&T）前身為香港新電訊年被九龍倉集團收購後改名。
陳學兵不查不知道，一查才發現九龍倉真是絕佳的合作方。
這個九倉電訊，還有一條深港MPLS專線，是給企業用的專用跨境光纖，直連深港，延遲≈10ms。
10ms，啥概念？
幾乎感覺不到卡頓，用來做股票跨境高頻交易都夠了。
不過這種光纖異常的貴，一家企業月費就要20萬以上，而且企業專線能豁免防火牆審查是因簽約主體可信，企業需實名擔責，普通網民複製不了此特權。
只能說，九倉電訊有建設跨境高速光纖的經驗，在香港也有相關資質。
這資質在境內幾乎都是國企專屬，在香港同樣不好搞。
“直連光纖？不可能吧？”
具體哪裡不可能，吳光正不是專業的，也不是很清楚，但他知道，大陸的網路是走美國中轉過來的。
一直就這麼過來的，要是能直連，早就直連了，誰願意中轉？
陳學兵卻很清楚原因。
國家級防火牆（GFW）必須“拆包安檢”，只是一方面。
有了這個防火牆，就算香港就在深圳河對岸，深圳的網路也必須在北上廣三地的節點拆包檢查，強制增加了部分延遲。
但經過北上廣以後呢？為甚麼沒直通香港？
因為內地運營商和香港運營商在費用上扯皮，直連光纖建設成本就很貴，像要建設一條10Gbps的管道就要一個億左右，而這麼大的頻寬目前可能只夠淘寶一家使用，要做全面直連，費用相當高，導致運營商直連談判破裂。
而美國運營商適時插入，提出了條件，租美國中轉節點，每年價格只需要建線成本的十分之一左右，聯通和電信當然是大喊一句真香。
網民多等一兩秒，成本省了好幾億。
而且訪問境外網本來就不主流嘛。
於是，大陸網民訪問香港網路的路線為：小區寬頻→省級節點→國家級防火牆（安全延遲）→國際出口（擁堵延遲）→繞行美國節點（繞路延遲）→香港目標伺服器。
訪問到達的時候，延遲已經高得深紅了。
頻寬還總是擁擠，不足。
而且經過防火牆這一關，能訪問的伺服器極少。
後來就有人搞出了VPN這種東西，透過軟體協議給資料加密，混入公共道路資料出境。
這樣的路徑，延遲不變，甚至更高，只是對抗了GFW審查。
還有人更直接，透過地下灰色運營商私拉的光纜跨境上網。
這就直接是物理開掛了，完全避開了公共網路，偷偷修了一條地下專屬公路。
而現在，陳學兵就要當這麼一家運營商。
不過，他並非地下，也非灰色，他要乾的事情，是紅色的。
紅的發紫。
(本章完)