金陵城南有座荒廢的宅院，牆垣傾頹，荒草萋萋。宅子主人原是前朝官員，因事獲罪，家道中落，這宅子便空置了三十餘年。城中流傳宅中鬧鬼，夜半常有女子哭聲，故而無人敢近。
城南書生柳明軒，家貧而志高，租住在城外一座破舊小院中苦讀。這年秋闈失利，心中鬱結，又因房東催租甚急，一日散步至廢宅前，見門扉半掩，院內古樹參天，雖顯破敗，卻自有一番清幽氣象。
“好個僻靜所在，若能在此讀書，豈不快哉！”明軒自語道，推開吱呀作響的木門。
院內落葉積了厚厚一層，西廂房屋頂已塌了一半，唯東廂三間房舍尚完好。明軒推開正中房門，灰塵簌簌落下，屋內桌椅床榻俱全，只是蒙塵結網。牆角一隻木箱半開著，露出幾卷書畫。
明軒拂去灰塵，展開畫卷。首卷是幅山水，筆法精妙；次卷為花鳥，栩栩如生；末卷卻只題一首詞，詞牌名《臨江仙》，字跡娟秀，似是女子手筆：
“暮雨瀟瀟江上村，綠林豪客夜知聞。相逢何須言名姓，妾在金陵第幾家？”
明軒反覆吟誦，覺詞意幽婉，似有無限心事藏於字裡行間。再看落款，只題“蓉娘”二字，鈐一方小印，已模糊難辨。
“好詞！好字！不知這蓉娘是何許人也。”明軒嘆道，將畫卷細心收好。
當夜，明軒便收拾簡單行李，搬入廢宅東廂。打掃至夜，疲乏不堪，倒頭便睡。朦朧間似聽得女子輕吟淺唱，正是白晝所見那首《臨江仙》。明軒只當是夢，翻個身又沉沉睡去。
次日清晨，明軒被鳥鳴驚醒，起身見桌上竟擺著幾樣精緻早點，還冒著熱氣。四下尋找，不見人影，唯窗臺上一隻碧玉簪，在晨光中泛著溫潤光澤。
“奇哉！莫非有田螺姑娘不成？”明軒笑道，腹中確實飢餓，便將點心吃了，味極甘美。
此後連日，明軒白日讀書，夜間安歇，每日清晨必有餐食出現，屋內總被打掃得一塵不染。明軒幾次早起欲窺究竟，總因前夜苦讀，醒來時已是日上三竿，餐食早備好了。
一夜，明軒故意早早假寐。至三更時分，忽聞窸窣聲響，眯眼偷看，見一白衣女子正輕拭書案。女子身形窈窕，雲鬢半偏，斜插一支碧玉簪，與那日窗臺上所見無異。
明軒猛然坐起：“姑娘何人？”
女子吃了一驚，欲遁走，明軒急攔門前。女子低頭道：“公子何必相阻？妾見公子清貧苦讀，特來相助，絕無惡意。”
燭光下，明軒見女子約莫二八年華，容貌清麗，眉目如畫，不覺怔住。女子自稱蓉娘，原是宅主之女，三十年前因病早逝，因牽掛人間一段未了之緣，魂魄滯留於此。
明軒憶起那捲題詞，問道：“那首《臨江仙》...”
“正是妾身所作。”蓉娘輕聲道，“妾生前酷愛詩詞書畫，那日見公子珍視妾之拙作，心甚感念，故現身相見。”
明軒本是豁達之人，雖知蓉娘非人，但見她溫婉善良，也不懼怕。二人挑燈夜談，從詩詞歌賦談到人生際遇，竟十分投緣。自此，蓉娘每夜皆來，為明軒紅袖添香，相伴苦讀。
相處日久，明軒對蓉娘情愫暗生。一夜，春雨瀟瀟，明軒望著燈下蓉娘側影，情不自禁道：“若能永伴卿旁，雖死無憾。”
蓉娘卻黯然垂淚：“人鬼殊途，終須一別。妾之滯留，實因生前曾與一人有約，要等他歸來。如今三十年已過，想必他早已忘懷。”
蓉娘道出一段往事。原來她生前與寒門書生陳青桓相戀，私定終身。陳生赴京趕考前，二人曾在此宅海棠樹下誓言白頭。蓉娘贈他碧玉簪為信物，約定不管中與不中，必半年內歸來。誰知陳生一去不返，蓉娘相思成疾，鬱鬱而終。
“妾非怨他負約，只恐他遭逢不測，或是身不由己。”蓉娘淚光盈盈，“若公子將來有機會，願為打聽陳郎下落，妾便心願已了，可往輪迴。”
明軒心中酸澀，卻仍應允：“必為卿打聽此人下落。”
自此，明軒一面苦讀，一面多方打聽陳青桓訊息。然而三十載光陰流逝，物是人非，竟無半點音訊。
這年春天，明軒再度赴試。臨行前，蓉娘送至門外，遞上一方繡帕：“公子前程遠大，不必以妾為念。若得中，自有良緣相配。”
明軒握住蓉娘之手，只覺冰涼如水：“待我歸來，必尋得解法，與卿相守。”蓉娘微笑不答，眼中卻有無限悽楚。
科場之中，明軒文思泉湧，下筆如有神助。放榜之日，果中舉人。同年紛紛相賀，邀宴不斷。宴席間，明軒偶遇一老翰林，姓陳，年逾花甲，言談間提及原是金陵人士。
明軒心中一動，問道：“老先生可識得一位陳青桓？”
老翰林手中酒杯突然落地，面色大變：“公子從何處聽得此名？”
明軒見老者反應異常，便道：“偶然聽人提起，似是三十年前一位書生。”
老翰林長嘆一聲，淚落衣襟：“不瞞公子，陳青桓正是老夫原名。當年少年意氣，嫌名字俗氣，得中後便改了如今之名。”
明軒愕然，細看老者眉眼，依稀與蓉娘所描述有幾分相似。追問之下，陳翰林道出當年真相。
原來他當年赴京應試，途中染重病，延誤半年方愈。待得中考，又因才華出眾被宰相看中，強招為婿。他曾遣人送信回金陵，卻得知蓉娘病故，宅院已空。傷心之下，遂接受相府姻緣，更名改姓，從此官運亨通。
“多年來，未嘗一日敢忘蓉娘。”陳翰林老淚縱橫，“每每思及，心痛如絞。不知何以近日尤甚，常夢迴舊宅，見海棠樹下，伊人猶在。”
明軒默然良久，方道：“先生可還記得曾贈碧玉簪？”
陳翰林大驚：“公子如何得知？”忙從懷中掏出一錦囊，內藏一枚碧玉簪，竟與蓉娘髮間所戴一模一樣。
“緣是成雙之簪！”明軒嘆道，“今日一會，實非偶然。今夜三更，請先生至舊宅一會，便知端的。”
當夜，陳翰林如約而至。明軒引他至院中海棠樹下。月光如水，落花如雪。恍惚間，見一白衣女子自樹影中走出，容顏如昨，正是魂牽夢縈的蓉娘。
“青桓兄，別來無恙？”蓉娘含笑相問，眼中已無怨懟。
陳翰林涕淚交流，跪地謝罪。蓉娘輕撫其發，柔聲道：“非君之過，乃天命如此。見君安然，妾已無憾。今當別矣。”
此時明軒方覺心痛，急道：“卿去後，我當如何？”
蓉娘轉向明軒，微微一笑：“公子情深，妾非木石，豈能無感？然人鬼殊途，終難相守。妾有一卷《臨江仙》，公子且留作念想。”
東方既白，蓉娘身影漸淡，終化入晨霧之中。唯地上落著一方繡帕，包著一卷畫軸。明軒展開，見是那首《臨江仙》，墨跡猶新，似剛寫就。
陳翰林自此辭官歸隱，在舊宅旁結廬而居，日夜為蓉娘誦經超度。明軒則攜畫離去，繼續苦讀，次年春闈高中進士，卻辭官不受，雲遊四方。有人見他行醫濟世，身邊總帶著一卷畫軸，偶爾在月明之夜展開，對畫飲酒，似與何人低語。
又數年，明軒重返金陵，見廢宅已修葺一新，海棠樹更加茂盛。陳翰林已於年前無疾而終，臨終前囑人將之與蓉娘衣冠合葬。
明軒在海棠樹下掘得一方鐵盒，內有兩枚碧玉簪並一封信。信是蓉娘筆跡，寫道：“公子見信時，妾已輪迴轉世。三世之後，金陵城南，海棠樹下，當再相逢。”
明軒將碧玉簪埋回樹下，獨攜那捲《臨江仙》飄然遠去。後人傳言，有漁夫夜泊江邊，見月中仙人踏波而行，口占一闋《臨江仙》，正是：
“暮雨瀟瀟江上村，綠林豪客夜知聞。相逢何須言名姓，妾在金陵第幾家？”
至此，金陵廢宅再無怪事，唯海棠花開時，幽香襲人，如泣如訴。