2010年下半年，香江商業地產市場在全球經濟溫和復甦、本地消費升級與跨境旅遊回暖的三重驅動下，呈現出“核心商圈供需兩旺、租金穩步攀升、優質物業溢價凸顯”的繁榮態勢，香江指數地產板塊持續保持綠色上漲態勢，累計漲幅達15%，其中核心商圈商鋪物業作為稀缺優質資產，成為投資者與品牌方爭奪的焦點。
銅鑼灣、尖沙咀、中環三大核心商圈的商鋪空置率均穩定在3%以下，創近8年最低水平，平均租金較上年上漲12%，高階零售商鋪租金漲幅更是達到18%，部分黃金鋪位租金突破每平方米1000港元/月，成為全球租金最高的商圈之一；消費資料方面，香江社會消費品零售總額同比增長10%，其中高階零售、餐飲娛樂、親子體驗等業態消費增速領先，分別達15%、13%、16%，為核心商圈商鋪物業的營收增長提供了堅實支撐。
飛天集團商業地產板塊旗下的銅鑼灣商鋪物業，坐落於香江銅鑼灣核心地段，北接羅素街、南鄰軒尼詩道，與時代廣場、崇光百貨、希慎廣場等標誌性商業體形成叢集效應，地理位置得天獨厚，周邊交通網路四通八達，地鐵銅鑼灣站、天后站日均客流量達50萬人次，公交線路覆蓋香江全域，為商鋪帶來源源不斷的客流。
該物業總投資12億港元，於2008年啟動建設年正式竣工並啟動招商，總建築面積達8萬平方米，共規劃地上6層、地下2層，劃分高階零售區、餐飲美食區、親子體驗區、休閒娛樂區四大功能區域，規劃商鋪200間，其中主力店30間（建築面積500-1000平方米）、標準店120間（建築面積100-300平方米）、特色店50間（建築面積50-100平方米），配套設施包括500個地下停車位、20部客梯、8部扶梯、中央空調系統、智慧安防系統等，硬體設施達到香江高階商業體一流水平。
自啟動招商以來，銅鑼灣商鋪物業憑藉精準的市場定位、優質的硬體設施、專業的運營管理與集團跨板塊協同賦能，僅用1年時間便實現全面招商滿租，200間商鋪全部完成簽約入駐，簽約率達100%，且年度營收突破5億港元，較上年增長45%，淨利潤達2.2億港元，淨利潤率達44%，租金收繳率達100%，創下香江核心商圈商鋪物業招商速度與營收效率的雙重紀錄，成為集團商業地產板塊的標杆專案與重要利潤增長點。
銅鑼灣商鋪物業的招商滿租與營收爆發，是集團“精準定位、優質招商、專業運營、協同賦能”商業地產開發策略的成功實踐，從專案規劃到招商落地，從運營管理到營收增長，每一個環節都按計劃高效推進，未出現任何招商阻滯、租戶流失或運營糾紛，實現“零空置、零投訴、高增長”的良性發展態勢。
專案規劃與定位階段，商業地產板塊組建由市場調研、商業策劃、建築設計等領域專家組成的專項團隊，歷時6個月對香江商業地產市場進行全方位調研，形成《銅鑼灣商圈市場調研報告》與《專案定位規劃方案》，為專案精準定位提供科學依據。
調研團隊透過分析銅鑼灣商圈的消費人群畫像（年齡、收入、消費習慣、偏好業態）、現有商業體的業態佈局、租金水平、空置情況等資料，發現銅鑼灣商圈的核心消費人群以25-45歲高收入群體、跨境遊客、本地家庭為主，對高階零售、特色餐飲、親子體驗、品質休閒的需求旺盛，但現有商業體存在業態同質化嚴重、親子體驗業態不足、餐飲品牌層次不均等問題。
基於調研結果，專案確定“高階化、多元化、體驗化”的核心定位，打造“香江潮流生活新地標”，業態佈局上實現“互補性、差異化、全覆蓋”：高階零售區聚焦國際一線奢侈品牌、輕奢品牌、設計師品牌，填補商圈部分高階品牌空白；餐飲美食區涵蓋米其林餐廳、國際連鎖餐飲、本地特色老字號、網紅輕食等，滿足不同消費層次的餐飲需求；親子體驗區引入早教機構、兒童樂園、玩具零售、親子攝影等，彌補商圈親子業態短板；休閒娛樂區包含健身俱樂部、瑜伽館、KTV、精品書店等，提供一站式休閒服務。
建築設計方面，邀請國際知名建築設計事務所參與設計，採用“開放式街區+集中式商場”相結合的佈局，打造空中花園、露天廣場、景觀連廊等休閒空間，提升消費體驗；商鋪設計注重靈活性與實用性，主力店預留獨立出入口與展示面，標準店與特色店可根據品牌需求進行空間分割與裝修，滿足不同租戶的經營需求。
招商策略制定與執行階段，商業地產板塊按照“品牌優先、業態均衡、租金合理、長期共贏”的原則，制定了“精準篩選、多元渠道、優惠激勵、全程服務”的招商方案，組建50人的專業招商團隊，分為高階零售、餐飲美食、親子體驗、休閒娛樂四個招商小組，各司其職、協同推進，招商過程高效順暢。
租戶篩選方面，建立“品牌層級+運營能力+合作意願”三維篩選標準，優先引入國際一線品牌、行業領軍品牌、高知名度連鎖品牌與本地優質特色品牌，拒絕缺乏品牌影響力、運營能力薄弱的租戶。
高階零售區成功引入30家國際一線奢侈品牌（如LV、Gucci、Prada、Hermès等）、20家輕奢品牌（如Michael Kors、Coach、Kate Spade等）、10家設計師品牌，其中8家國際品牌是首次入駐銅鑼灣商圈，進一步提升了專案的高階定位；餐飲美食區引入15家米其林餐廳（其中三星餐廳2家、二星餐廳5家、一星餐廳8家）、25家國際連鎖餐飲品牌（如星巴克、麥當勞、肯德基、必勝客等）、10家本地特色老字號（如翠華餐廳、蓮香樓等）、10家網紅輕食品牌，形成“高階正餐+大眾快餐+特色小吃”的多層次餐飲矩陣；親子體驗區引入10家早教機構（如金寶貝、美吉姆等）、5家兒童樂園、15家玩具零售品牌（如玩具反斗城等）、10家親子攝影與服務品牌，成為銅鑼灣商圈親子業態最集中的商業體；休閒娛樂區引入5家健身俱樂部（如威爾士、一兆韋德等）、3家瑜伽館、2家KTV、5家精品書店與文創空間，滿足消費者品質休閒需求。
招商渠道方面，採用“線下為主、線上為輔、跨板塊聯動”的多元化渠道體系：線下組織4場大型招商推介會（香江本地2場、鵬城1場、滬市1場），邀請全球500家知名品牌參會，每場推介會簽約意向租戶20家以上；參與國內外重要商業地產展會（如上海商業地產博覽會、香港國際商業展），設立專案專屬展位，累計接待品牌諮詢1000餘次；與20家國際知名商業地產中介機構（如戴德梁行、仲量聯行、世邦魏理仕等）簽訂獨家招商合作協議，中介機構推薦租戶佔比達40%；線上透過集團官網、商業地產板塊公眾號、行業媒體釋出招商資訊，累計曝光量達5億次，吸引線上諮詢300餘次；跨板塊聯動方面，TVB根據阮梅的吩咐，透過旗下媒體資源宣傳專案招商資訊，邀請TVB簽約藝人參與招商推介會，提升專案知名度；飛天影院、跨境電商板塊“飛天全球購”推薦合作伙伴入駐，其中飛天全球購線下體驗店、TVB周邊產品專賣店成功入駐專案，實現協同共贏。
優惠政策方面，針對不同業態、不同規模的租戶制定差異化優惠方案：國際一線奢侈品牌給予6個月免租期、50萬港元裝修補貼；本土特色品牌給予3個月免租期、20萬港元裝修補貼；主力店租戶簽訂3年以上租約，租金享受每年3%的遞增優惠（低於行業平均5%的遞增率）；同時，為租戶提供工商註冊、裝修審批、消防驗收等一站式服務，累計為租戶節省前期籌備時間30%以上，降低運營成本15%左右，極大提升了租戶的簽約意願。
運營管理階段，商業地產板塊組建80人的專業運營團隊，分為物業管理、營銷推廣、客戶服務、安全管理四個部門，建立“標準化、精細化、人性化”的運營管理體系，確保專案高效運轉與租戶滿意度提升。
物業管理方面，配備30人的物業維護團隊，實行24小時值班制度，負責公共區域清潔、設施裝置維護、綠化養護等工作，公共區域每日清潔3次，設施裝置每週檢查1次、每月全面檢修1次，確保專案環境整潔、設施完好，物業維護滿意度達98%；引入智慧物業管理系統，實現租戶報修、繳費、投訴等業務線上辦理，租戶辦事效率提升50%，物業運營成本降低10%；停車場實行智慧收費與車位引導系統，車位利用率提升至85%，較傳統停車場高出20%。
營銷推廣方面，制定“全年主題活動+節點促銷+跨板塊聯動”的營銷方案，全年投入營銷資金3000萬港元，舉辦各類主題活動50場，帶動專案客流量與銷售額持續增長。
主題活動方面，春季舉辦“潮流時尚週”，邀請國際知名設計師、模特參與時裝秀，吸引觀眾2萬人次，帶動高階零售區銷售額增長25%；夏季舉辦“親子歡樂季”，開展兒童才藝大賽、親子手工課堂等活動，累計參與家庭達1萬戶，帶動親子體驗區銷售額增長30%；秋季舉辦“美食文化節”，邀請米其林廚師現場烹飪、餐飲品牌推出限定套餐，吸引食客5萬人次，帶動餐飲區銷售額增長20%；冬季舉辦“聖誕狂歡夜”，佈置主題景觀、邀請樂隊演出、開展抽獎活動，單日客流量突破10萬人次，創專案單日客流量紀錄。
節點促銷方面，在春節、國慶、中秋等重要節日，聯合全體租戶推出滿減、折扣、贈品等促銷活動，如“滿1000減200”“部分商品7折優惠”“消費滿500元贈飛天影院影票”等，累計帶動銷售額增長15%；跨板塊聯動營銷方面，與飛天影院聯合推出“購物滿500元贈影票1張”活動，累計贈送影票20萬張，帶動影院客流量增長10%，同時影院為專案引流5萬人次；與TVB聯合舉辦“明星見面會”“劇集宣傳活動”，邀請古天樂、蔡少芬等藝人親臨專案，每次活動吸引粉絲2000人次，帶動專案當日銷售額增長30%；與跨境電商板塊“飛天全球購”聯合推出“線上購物線下提貨”“線下消費線上積分”活動，累計實現線上線下聯動訂單8萬筆，帶動專案銷售額增長8%。
客戶服務方面，建立“租戶服務+消費者服務”雙重服務體系，租戶服務方面，設立租戶服務中心，提供租約管理、繳費諮詢、投訴處理等一站式服務，租戶投訴響應時間不超過2小時，處理完成時間不超過24小時，租戶滿意度達96%；定期召開租戶座談會，每季度收集租戶意見與建議，根據租戶需求最佳化專案運營策略，如根據餐飲租戶建議新增排煙管道、根據零售租戶建議調整公共區域照明等，累計採納租戶合理建議30條；消費者服務方面，設立消費者服務檯，提供諮詢引導、禮品包裝、失物招領等服務，配備多語言服務人員（粵語、普通話、英語、日語、韓語），滿足不同消費者需求；建立消費者會員體系，消費者累計消費滿1000元即可成為會員，享受積分兌換、停車優惠、優先參與活動等權益，會員數量達5萬人次，會員消費佔比達40%。
安全管理方面，建立“消防安全+治安安全+設施安全”三位一體的安全管理體系，投入800萬港元用於安全設施建設與維護，配備20人的安全管理團隊，實行24小時巡邏制度。
消防安全方面，安裝智慧火災報警系統、自動噴水滅火系統、應急照明與疏散指示標誌等消防設施，消防設施覆蓋率達100%，每月進行1次消防設施檢查，每季度開展1次消防演練，所有員工與租戶均掌握基本消防技能；治安安全方面，在專案公共區域、出入口、停車場等重點部位安裝300個監控攝像頭，實現全覆蓋無死角，監控資料儲存30天，安全團隊每小時巡邏1次，確保及時發現並處理安全隱患；設施安全方面，定期對電梯、扶梯、中央空調等大型設施進行專項安全檢測，與裝置供應商簽訂年度維護協議，每半年進行1次全面保養，全年設施裝置故障率控制在0.2%以內，遠低於行業平均1%的水平；針對大型活動（如明星見面會、主題節慶活動），制定專項安全預案，增加安全人員至50人，設定隔離護欄、應急通道，配備應急醫療物資，確保活動安全有序，全年未發生任何安全事故。
營收結構分析方面，銅鑼灣商鋪物業的營收主要由租金收入、物業管理費收入、廣告收入、場地租賃收入四部分構成，結構均衡且盈利能力強勁。
租金收入作為核心營收來源，全年實現租金收入4.2億港元，佔總營收的84%，其中高階零售區租金收入2.1億港元，佔租金總收入的50%，單平方米平均租金達800港元/月，較商圈平均水平高出15%；餐飲美食區租金收入億港元，佔租金總收入的25%，單平方米平均租金達500港元/月；親子體驗區租金收入6300萬港元，佔租金總收入的15%，單平方米平均租金達350港元/月；休閒娛樂區租金收入4200萬港元，佔租金總收入的10%，單平方米平均租金達300港元/月。
物業管理費收入全年實現4000萬港元，佔總營收的8%，按照商鋪建築面積收取，收費標準為每月每平方米20港元，租戶繳費率達100%；廣告收入全年實現3000萬港元，佔總營收的6%，廣告位包括專案外立面LED大屏、室內燈箱、電梯廣告、扶梯廣告等共100個點位，其中外立面LED大屏年廣告收入達1500萬港元，成為香江核心商圈廣告收入最高的單體LED屏之一；場地租賃收入全年實現1000萬港元，佔總營收的2%，主要來自露天廣場、空中花園等場地的活動租賃，如品牌釋出會、時裝秀、親子活動等，平均每場活動租賃收入達20萬港元。
租戶經營成效顯著，得益於專案的優質客流與運營支援，絕大多數租戶實現銷售額大幅增長，續約意願強烈。
高階零售區租戶中，LV門店年銷售額達8000萬港元，同比增長25%；Gucci門店年銷售額達7000萬港元，同比增長22%；Prada門店年銷售額達6500萬港元，同比增長20%，均創下品牌在香江門店的銷售紀錄；餐飲美食區租戶中，2家米其林三星餐廳年銷售額均突破3000萬港元，翻檯率達5次/天，排隊時長最長達2小時；本地老字號翠華餐廳門店年銷售額達1500萬港元，同比增長18%；親子體驗區租戶中，玩具反斗城門店年銷售額達2000萬港元，同比增長30%；金寶貝早教機構年招生量達1000人，同比增長25%；休閒娛樂區租戶中，威爾士健身俱樂部年會員數達5000人，年銷售額達1800萬港元，同比增長15%；精品書店年銷售額達800萬港元，同比增長12%。
截至年底，已有180家租戶提前簽訂續約協議，續約率達90%，其中50家租戶簽訂了5年以上長期租約，為專案後續營收穩定增長奠定了堅實基礎。
跨板塊協同賦能成效持續深化，集團各業務板塊從客流、品牌、資源等多方面為銅鑼灣商鋪物業賦能，實現“1+1＞2”的協同效應。
TVB方面，除了前期的招商宣傳支援，後續持續在專案舉辦藝人見面會、劇集首映禮、粉絲互動活動等，全年共舉辦20場TVB相關活動，其中古天樂、蔡少芬主演的《律政先鋒4》宣傳活動吸引粉絲2000人次，帶動專案當日客流量增長50%，銷售額增長30%；同時，TVB旗下藝人經常光顧專案內餐飲、零售商鋪，形成“明星效應”，吸引粉絲打卡消費，為租戶帶來額外客流。
飛天影院方面，與專案聯合推出“購物+觀影”聯名套餐，消費者在專案消費滿500元即可獲贈飛天影院IMAX影票1張，全年累計贈送影票20萬張，帶動影院客流量增長10%，同時影院透過宣傳物料引導觀眾前往專案購物消費，全年為專案引流5萬人次，實現雙向共贏。
跨境電商板塊“飛天全球購”在專案開設線下體驗店，面積達1000平方米，展示銷售海外特色商品、影視衍生品等，年銷售額達3000萬港元，同時線上平臺為專案租戶提供電商渠道支援，幫助10家本地特色租戶開通線上店鋪，實現“線下體驗+線上銷售”的全渠道運營，線上銷售額佔比達20%。