陳悅笑著對張默說：“裝置提前1天到了，咱們可以提前拍裝置進場的鏡頭，素材更豐富。”
張默高興地說：“太好了，趕緊安排拍攝，1號機拍車隊全景，2號機拍吊車準備，3號機拍裝置解除安裝特寫！”
隨著場記板落下，新的拍攝任務順利啟動，紀錄片的內容也在一步步豐富，朝著按時完成、高質量播出的目標穩步推進。
2009年夏初的香江，維多利亞港的海面上波光粼粼，海風帶著溼潤的氣息吹過中環金融區，沿街的紫荊花樹綻放著淡紫色花朵，與高樓大廈的玻璃幕牆相映成趣。
飛天集團地產部位於梅花大廈15層，辦公室面積約800平方米，裝修採用現代簡約風格，淺灰色地毯覆蓋地面，深棕色實木辦公桌整齊排列，每個工位上方都懸掛著白色吊燈，燈光柔和不刺眼。
辦公室四面牆上掛滿了香江各區的地產地圖——中環地圖長2.4米、寬1.8米，用綠色圖釘標註著3處寫字樓（分別位於中環皇后大道中、德輔道中、畢打街）；尖沙咀地圖示註著4處商鋪（位於彌敦道、海防道、廣東道）；銅鑼灣地圖示註著2處住宅樓盤（位於銅鑼灣道、高士威道）；九龍塘地圖示註著3處寫字樓及商鋪混合物業，每幅地圖下方都附有白色標註板，用黑色馬克筆記錄著物業的面積、租金、租戶資訊，更新日期均為當月月初。
地產部總監李偉（化名）穿著深灰色西裝，內搭白色襯衫，繫著深藍色條紋領帶，皮鞋擦得鋥亮，手裡捧著《2009年香江地產市場分析報告》（封面印著飛天集團logo，內頁共45頁，包含32張資料圖表），快步走進王莽的辦公室。
王莽的辦公室位於地產部內側，面積約120平方米，比普通工位區更寬敞，辦公桌後襬放著黑色真皮座椅，左側是落地玻璃窗，窗外能看到維多利亞港的部分景色，右側是木質書架，上面整齊擺放著地產相關書籍（如《香江地產發展史》《商業地產運營管理》）及歷年物業合同副本。
李偉走到辦公桌前，將報告放在王莽面前，手指著報告首頁的核心資料：“王總，根據香江地產協會發布的最新資料年上半年香江商業地產租金平均漲幅達8.5%，住宅地產平均漲幅達6.2%，空置率從2008年年底的7.8%降至4.3%，市場明顯回暖。”
“咱們集團持有的25處物業（12處寫字樓、8處商鋪、5處住宅），上半年租金總收入預計突破8億港元，比2008年同期的億港元增長15%，物業估值也從2008年年底的180億港元升至205億港元，增值25億港元，漲幅13.9%！”
王莽拿起報告，翻到第5頁的“中環寫字樓資料”部分，問道：“中環那3處寫字樓的具體情況怎麼樣？租戶有沒有續租意向？租金漲幅能不能達到市場平均水平？”
李偉立刻翻開報告第6頁，指著上面的表格：“中環3處寫字樓表現最好，空置率僅2.1%，遠低於市場平均的4.3%。”
“皇后大道中的寫字樓共22層，每層建築面積1200平方米，總建築面積平方米，目前全部租出，租戶包括3家金融公司（龍國銀行香江分行、飛天資本、恆信證券）、2家律師事務所（金杜律師事務所香江分所、中倫律師事務所香江分所），還有1家會計師事務所（普華永道香江分所）。”
“其中龍國銀行香江分行租了5層（10-14層），原租金為每平方米每月60港元，本月初續租時協商漲到65港元，漲幅8.3%，租期3年，每年按5%遞增；飛天資本租了3層（15-17層），作為集團金融板塊辦公用地，內部結算租金按市場價的80%計算，即每平方米每月52港元，比對外出租少收13港元，但能確保物業穩定使用，避免空置風險。”
“德輔道中的寫字樓共18層，總建築面積平方米，目前空置1層（8層平方米），其餘17層租給2家科技公司（騰迅香江分公司、阿里香江分公司）及1家貿易公司（龍國進出口貿易香江公司），租金平均漲幅9.1%，騰迅香江分公司還提出想續租時擴大面積，計劃從現在的3層（5-7層）增加到4層，咱們正在協商租金，初步定在每平方米每月64港元，比現有租金高8港元，漲幅14.3%。”
“畢打街的寫字樓共15層，總建築面積平方米，租戶是2家保險公司（平安保險香江分公司、人壽保險香江分公司），全部租滿，租金漲幅8.5%，與市場平均水平持平，兩家公司都已簽訂續租協議，租期2年，沒有空置風險。”
王莽點點頭，又翻到第12頁的“尖沙咀商鋪資料”：“尖沙咀的商鋪面向遊客和本地消費者，租金漲幅應該更高吧？有沒有新租戶入駐？”
李偉笑著回應：“確實，尖沙咀商鋪受遊客回流影響，租金漲幅比寫字樓還高，平均達10.2%。”
“彌敦道的2處商鋪，每處建築面積80平方米，分別租給星巴克咖啡店和屈臣氏藥房，星巴克的租金從每平方米每月120港元漲到135港元，漲幅12.5%，屈臣氏從每平方米每月110港元漲到122港元，漲幅10.9%，兩家租戶都續租了3年，因為彌敦道日均人流量達15萬人次，生意很好，他們不願輕易換位置。”
“海防道的2處商鋪，面積各100平方米，租給運動品牌店（耐克香江分店）和珠寶店（周大福香江分店），耐克的租金漲幅11.3%（從130港元/平/月漲到145港元），周大福漲幅9.8%（從150港元/平/月漲到165港元），周大福還投入50萬港元裝修店鋪，擴大了珠寶展示區，預計後續銷售額能增長20%，續租意願很強。”
“廣東道的4處商鋪，面積在120-150平方米之間，租給奢侈品牌店（古馳、普拉達、愛馬仕、路易威登香江分店），這些品牌受內地遊客消費帶動年上半年銷售額平均增長18%，租金漲幅也達10.5%，古馳還提出想把現有120平方米的商鋪擴大到150平方米，咱們已經同意，下個月就能完成裝修，租金從180港元/平/月漲到200港元，漲幅11.1%。”
王莽翻到第20頁的“住宅樓盤資料”，問道：“銅鑼灣和九龍塘的住宅租金和入住率怎麼樣？有沒有業主提出出售意向？咱們要不要趁機收購更多住宅物業？”
李偉翻到報告第21頁，回答：“銅鑼灣的2處住宅樓盤，共120套房源（每處60套），戶型以兩居室（80平方米）和三居室（100平方米）為主，入住率達98%，僅剩下4套兩居室待租，租金平均漲幅6.5%，兩居室從每平方米每月45港元漲到48港元，三居室從每平方米每月50港元漲到53港元。”
“九龍塘的3處住宅樓盤，共180套房源，戶型更大，以三居室（120平方米）和四居室（150平方米）為主，主要租給外企高管和高收入家庭，入住率96%，租金漲幅7.1%，三居室從55港元/平/月漲到59港元，四居室從60港元/平/月漲到64港元，目前沒有業主提出出售意向，不過咱們的市場調研團隊發現，九龍塘有1處獨棟別墅正在掛牌出售，面積500平方米，報價8000萬港元，比2008年同期的報價低10%，價效比很高，要不要安排人去考察？”
王莽思考片刻：“可以，讓調研團隊下週去考察，重點看別墅的位置、裝修情況、周邊配套（如學校、商場、醫院），如果符合要求，就按7800萬港元的價格談判，爭取節省200萬港元，收購後可以作為集團高管的住宿福利，或者對外出租，預計月租金能達30萬港元，租金回報率4.5%，比普通住宅高1.2個百分點。”
李偉連忙記錄：“明白，我這就通知調研團隊，下週提交考察報告，確保儘快推進收購。”
他又補充道：“除了現有物業的租金增長，咱們還在最佳化物業運營，提升租戶滿意度。比如所有寫字樓都新增了24小時安保巡邏（之前是12小時），每天巡邏次數從8次增加到16次，每層電梯口都安裝了智慧門禁（刷卡進入，支援員工卡和訪客臨時卡），訪客需要登記身份證資訊才能領取臨時卡，安全性大幅提升。”
“商鋪方面，咱們協調清潔公司增加了清潔頻次，從每天2次清潔（早上8點、下午6點）增加到每天4次（早上7點、中午12點、下午5點、晚上9點），還在商鋪門口安裝了分類垃圾桶（可回收物、廚餘垃圾、其他垃圾），保持街道整潔，租戶反饋很好，有3家商鋪主動提出提前續租，願意多漲2%租金。”
“住宅方面，咱們在小區裡增加了健身設施（如跑步機、啞鈴架、乒乓球桌），每個小區配備2名專職物業管家，負責處理業主的維修、投訴等需求，響應時間從24小時縮短到8小時，維修完成後48小時內回訪，業主滿意度從2008年的85%提升到92%，續租率也從88%提升到95%。”
王莽滿意地點頭：“物業運營最佳化得很好，這些措施雖然增加了一些成本（安保、清潔、物業管家的額外支出約每月200萬港元），但能提升租金和續租率，長期來看划算。對了，香江地產市場回暖，有沒有其他開發商找咱們合作？比如聯合開發新地塊？”
李偉翻到報告第35頁的“合作意向記錄”：“有3家開發商找咱們談過合作，分別是香江新鴻基地產（化名新宏基）、恆基地產（化名恆基）、長江實業（化名長實）。”
“新宏基想跟咱們聯合開發九龍灣的一塊商業用地（面積5000平方米），計劃建設1棟25層的寫字樓，他們出地（估值2億港元），咱們出資金（預計建設費用5億港元），建成後按4:6分成（新宏基40%，咱們60%），預計2011年竣工，竣工後每月租金收入能達800萬港元，咱們每月能分480萬港元，投資回收期約8年。”
“恆基想合作開發沙田的住宅地塊（面積8000平方米），計劃建設5棟18層的住宅樓，共300套房源，他們出地（估值1.8億港元），咱們出資金（建設費用4.2億港元），分成比例5:5，預計2012年竣工，竣工後對外出售，按當前市場價（每平方米1.2萬港元）計算，總銷售額預計12億港元，咱們能分6億港元，淨利潤約1.5億港元。”
“長實想合作開發荃灣的商鋪及住宅混合地塊（面積6000平方米），計劃建設2棟20層的建築（1-5層為商鋪，6-20層為住宅），他們出地（估值2.2億港元），咱們出資金（建設費用5.8億港元），分成比例4.5:5.5，預計2013年竣工，商鋪對外出租，住宅對外出售，預計每年租金收入500萬港元，銷售額9億港元，咱們能分租金275萬港元/年、銷售額億港元。”
王莽仔細聽完，問道：“這三個合作專案的風險評估怎麼樣？有沒有政策風險或市場風險？”
李偉翻到報告第40頁的“風險評估表”：“調研團隊已經做了詳細評估，三個專案都位於香江規劃的重點發展區域，九龍灣是商業核心區，沙田是住宅密集區，荃灣是新興發展區，政策風險低，政府已經批准了地塊的建設規劃，不會出現審批延誤。”
“市場風險方面，根據香江地產協會的預測-2013年香江商業地產租金年均漲幅會保持在7%-9%，住宅地產售價年均漲幅會保持在5%-7%，三個專案的投資回報率都在4%以上，高於香江平均水平的3.5%，風險可控。”
王莽點頭：“那先推進新宏基的九龍灣專案，這個專案竣工時間最早，能儘快產生收益，讓團隊下週跟新宏基對接，確定合作細節，比如建設標準、資金撥付方式、租金分成比例的具體計算方法，爭取下個月簽訂合作協議。”
“恆基和長實的專案也不要放棄，讓調研團隊繼續跟進，收集更多地塊細節和市場資料，比如沙田住宅的目標客群、荃灣商鋪的潛在租戶，為後續談判做準備，確保咱們能拿到最優的合作條件。”
李偉連忙答應：“明白，我這就安排團隊對接，下週提交九龍灣專案的合作細節方案，確保按時推進。”
他又拿出一份《2009年下半年地產板塊工作計劃》，放在王莽面前：“王總，這是咱們地產部下半年的工作計劃，主要包括三個重點：一是完成九龍灣合作專案的簽約及開工準備，二是收購九龍塘獨棟別墅，三是最佳化現有物業的租金結構，爭取下半年租金收入突破8.5億港元，全年突破16.5億港元，比2008年的13.2億港元增長25%。”
“另外，咱們還計劃投入2億港元用於現有物業的翻新，比如中環寫字樓的電梯更換（將現有10部電梯換成三菱最新款電梯，載重1.3噸，速度2.5米/秒，減少等待時間）、尖沙咀商鋪的外立面裝修（採用玻璃幕牆+鋁扣板組合，提升美觀度）、住宅樓盤的綠化升級（增加綠植種類，每個小區新增200平方米的草坪），翻新後預計能讓租金再提升5%-8%。”
王莽翻看計劃，在“翻新預算”部分做了標記：“2億港元的翻新預算合理，要確保資金專款專用，每個翻新專案都要找3家以上的施工公司報價，選擇價效比最高的，避免浪費。”
“另外，讓財務組把地產板塊的利潤按30%的比例劃入集團資金池，支援稀有礦產專案和數字影院擴容專案，剩下的70%用於地產板塊的再投資，比如合作專案和物業收購，確保資金良性迴圈。”
李偉記錄下王莽的要求：“我會跟財務組對接，確保資金按比例分配，不影響其他專案的資金需求。”
當天下午，李偉組織地產部召開會議，將下半年工作計劃分解到各個小組：寫字樓組負責九龍灣合作專案對接及中環寫字樓翻新，商鋪組負責尖沙咀商鋪租戶維護及外立面裝修，住宅組負責九龍塘別墅收購及住宅綠化升級，每個小組都制定了詳細的時間節點——寫字樓組需在7月底前完成合作協議簽訂，商鋪組需在8月底前確定裝修方案，住宅組需在7月中旬前完成別墅考察，確保全年目標順利完成。
會議結束後，寫字樓組組長立刻聯絡新宏基的專案負責人，約定下週二見面洽談合作細節；商鋪組組長聯絡3家裝修公司，邀請他們下週一對尖沙咀商鋪進行實地測量並報價；住宅組組長通知調研團隊，週末前往九龍塘考察獨棟別墅，收集位置、裝修、配套等資訊。
接下來的一週，地產部各項工作有序推進：新宏基合作專案的首次洽談順利，雙方就建設標準和資金撥付方式達成初步共識；尖沙咀商鋪的3家裝修公司提交了報價，最低報價4800萬港元，比預算低200萬港元；九龍塘別墅的考察報告完成，別墅位置優越，周邊有3所國際學校、2家大型商場、1家三甲醫院，裝修保養良好，符合收購要求，報價7800萬港元的談判空間較大。
香江地產市場回暖趨勢更加明顯，香江地產協會發布的資料顯示，上半年商業地產租金平均漲幅達9.1%，住宅地產售價平均漲幅達6.8%，飛天集團地產板塊上半年租金收入實際完成8.2億港元，比預計的8億港元多2000萬港元，增值2.5%，物業估值升至210億港元，比年初增長16.7%，為集團的整體發展提供了穩定的資金支援。
鵬城，陽光熾熱得能在柏油路上映出人影，微風帶著南海潮溼的氣息吹過南山科技園，園區內的18棟寫字樓錯落有致，玻璃幕牆反射著刺眼的陽光，樓間的綠化帶裡，鳳凰木開著熱烈的紅色花朵，與灰色的建築形成鮮明對比。
李家成的新能源汽車公司（龍國新能源汽車有限公司）總部位於科技園A8棟15層，整層樓面積約1000平方米，裝修風格充滿科技感——白色乳膠漆牆面搭配藍色金屬線條，地面鋪著淺灰色防靜電地板，辦公區按功能劃分成研發區、銷售區、展示區，每個區域用透明玻璃隔斷分隔，既通透又互不干擾。
展示區在辦公區中央，面積約200平方米，地面墊高10厘米，鋪著深藍色地毯，中央擺放著一輛白色新能源汽車樣車（車型代號EV-100），車身長度4.8米、寬度1.8米、高度1.5米，車頂裝有一塊1.2平方米的單晶矽太陽能板（轉換效率18%，可輔助充電，每天能增加10公里續航），車身側面印著“龍國新能源”的銀色logo。