1977年。
年初，關於‘地鐵站上蓋’的訊息進一步明朗，地鐵公司將於 1月 14日開始招標，地段是郵政總局原址。
原址拆卸後，興建車站上蓋物業，即‘中環站蓋物業’。
地鐵工程，是香港開埠以來最浩大的公共工程。
整個工程計劃 8年完成，需耗資約205億港元。
首期工程由九龍觀塘，穿過海底隧道到達港島中環，全長 15.6公里，共 15個站，耗資約 56.5億港元。
資金來源，主要是由港府提供擔保獲得銀行的各類長期貸款；地鐵公司透過證券市場售股集資；地鐵公司與地產公司聯合發展車站上蓋物業的利潤充股。
中環站和金鐘站，是地鐵最重要、客流量最大的車站。中環站是地鐵首段的終點，位於全港最繁華的銀行區；金鐘站是穿過海底隧道的首站，又是港島東支線的中轉站，附近有香港政府合署、最高法院、海軍總部、警察總部、紅十字總會、文物館等著名建築，與中環銀行區近在咫尺。
有人說，中環、金鐘兩站，就像雞的兩隻大腿，其上蓋將可建成地鐵全線盈利最豐厚的物業。地產商莫不“垂涎欲滴”。
長實集團。
陳光良坐在董事局主席的辦公室，正在會議桌和兒子陳文傑進行溝通。
“要想中標，就要明白地鐵公司的意圖，並要放下身段去獲得認可！”
父親的第一句話，就讓陳文傑有些不適應。
他思考一下說道：“地鐵公司此時應該是最缺現金，如果我們想中標，無非就是擁有這個優勢。此時長實集團的現金流是3.8億港幣，但平安銀行可以提供大量的資金，所以在這方面，我們優勢很明顯。”
別看長實集團一年盈利近三億港幣，現金流並不多；但其實，現金流都已經拿去投資海外的專案了。
而且，長實集團的負債很低！
陳光良說道：“有現金流還不夠！”
陳文傑繼續說道：“去年下半年傳出地鐵站上蓋的招標訊息後，我們也刺探過地鐵公司的意圖。認為地鐵公司的想法是回籠現金，去償還港府和銀行的貸款。所以，只是這樣一來，中環站和金鐘站的站上蓋發展，如果按照地鐵公司的意圖，當然是分層銷售。不過對於我們來說，特別是文愷和我溝透過，長江工業集團希望投資商廈，所以我們是希望將物業買下來。”
陳光良點點頭，前世這兩幢大廈一幢賣出6億港幣，一幢賣出9.8億港幣，總共16億港幣。這一世，由於香港整體經濟水平提高，故物業也有10%出頭的上漲。
算下來，這兩幢大廈能值18億。
“很簡單，和地鐵公司的投標書裡，自然是分層銷售，快速回籠資金。但等到1978年地產高峰時，也就是可以‘售樓花’的時候，長江工業和長實集團再以市場價，整幢買下來。地鐵公司自然不會不同意，畢竟整層賣出，整幢賣出，價格是一樣的。”
陳文傑眼前一亮，隨即說道：“對，這樣一來，我們便達到了地鐵公司的想法。那麼，我們需要考慮如何擊敗競爭對手，特別是置地公司。”
陳光良當即說道：“置地公司肯定會在標書裡，註明‘收租’為目的，所以他們實際上已經輸了。反而，我們要擔心實力不足的華資們，他們沒有實力留下來‘收租’，反而更會選擇‘分層銷售’。”
陳文傑不由得佩服父親的經驗老道，想想置地還真不可能‘分層出售’，這是他們的傳統。哪怕是長實，實際上也不會考慮‘分層出售’，只是長江工業集團加入進來，才是想到‘整幢買入’。
“父親說的是！按照正常規律，地鐵公司出地皮，我們出建築費和其它費用，雙方五五分成。既然這一次我們的目的，是讓長江工業集團買下物業，那我們長實只需要重視聲譽，利潤可以讓步，將分成比例改成地鐵公司51%，我們49%。除此之外，我們可以將為地鐵公司支付‘地皮費’，讓其減少利息的開支。這樣，應該是穩中標了！”
陳光良滿意的點點頭，說道：“你想的不錯！分紅我們吃虧一點，再加上先支付地鐵公司2億出頭的中環地鐵站改的地皮估值，讓其可以拿去償還貸款，他們自然高興的很。而且你還要在標書說明，此次的合作，我們保證地鐵公司絕對的獲利，以安其心。”
“好的”
如果將分成改成52%：48%，自然勝率更大，但這樣一來，長實反而會成為一個笑話。
投標都是一樣，價格太高，可能成為人家的笑話；價格太低，則可能失去機會。
港島中區，是置地的“老巢”。當年置地創始人保羅·遮打參與中區填海，獲得港府成片優惠地皮。置地在中區，擁有 10座左右商業大廈。告羅士打大廈位於未來的中環地鐵車站一翼，中環車站又恰好落在遮打道上，遮打道的南側，則是遮打花園廣場。
就憑這些物業和街道的名稱及主人，就可知置地在中區的地位。
當然，置地在二戰後，也遭受到陳氏家族的狙擊。
首先是‘長江廣場’率先成為中區的高檔購物中心，而置地前世在這一區域的物業，如今則被分割在街道的兩邊，沒有機會並樓成功（主要連卡佛大廈在長實集團旗下，建成了長江廣場）。
其次是‘中環地王’即前世的‘康樂大廈/怡和大廈’地皮，被長實集團以3億港幣拍下，建成了如今的香格里拉酒店。
如今陳氏家族在中環，也是擁有香格里拉酒店、香格大廈（香格里拉酒店舊址）、保利大廈、長江廣場、連卡佛大廈、環球集團中心、環球貿易中心、平安銀行大廈、希爾頓酒店，總計九幢大廈物業。
實際上，香格大廈佔地3.6萬平方尺，如果重建，是會被建成兩幢物業大廈的；因為德輔道的這一區域，摩天大廈的批准建設較難，還不如直接建兩幢大廈，倒是可以連起來。
所以此次的地鐵公司的中環站和金鐘站，參加競投的將會有置地、太古、金門等英資大地產商、建築商，華資地產建築公司實力則包括長實、新鴻基、新世界發展、恆基等。
整體而言，兩方勢均力敵。
但實際上，媒體們聚焦在‘長實集團’和‘置地公司’的身上。
維港地產。
李家成坐在辦公室裡，看著報紙上的新聞，臉上露出可惜的表情。
維港的實力，還是太弱了，目前頂多算是一家‘中等華資地產公司’。雖然在外界看來，長實集團最幾年的發展很不錯年、1976年的利潤突破了1200、1500萬港幣，發展可謂非常快。
但這點利潤，不說和長實集團相比，就是和新鴻基（8500萬、9500萬）、新世界發展（5000萬、5500萬）、恆隆（3500萬、4500萬）、合和地產（3000萬、3800萬）相比也差的遠。
只能與永泰（1100萬、1480萬）差不多，但永泰只是李兆基的地產公司之一（上市），李兆基另外有恆基未上市，才是其主要地產實力。
另外華懋雖然沒有上市，但盈利水平和新世界發展差不多；還有大昌地產和信和地產，盈利也在兩三千萬的樣子。
至於嚴祖和的和盛地產，雖然1976年只有1000萬的盈利，但其在1977年將迎來爆發年。
“可惜，加上去年1500萬的盈利，維港也就2000萬港幣的現金流。另外有兩家銀行的貸款承諾，也不過差不多5000萬的資金，根本沒有資格參加這次的地鐵站上蓋發展權。”
“既然如此，倒不如將這些資金投入到發展地盤上，這一波倒是能擴大不少。” 維港地產在1972年上市時，不過集資1000萬港幣，是當時的恆隆、新鴻基的十分之一；而如今，維港地產卻可以年盈利1500萬，是新鴻基的六分之一，是恆隆的三分之一，整體而言，算得上發展迅速。
另外一邊。
陳文傑在辦公室裡，接見了自己的舅舅嚴祖和。
在1975年，兩家各出2000萬然後合資，購入了大量的工業地皮和地盤；如今到了1977年，香港工業廠房需求旺盛，價格漲幅很高，顯然已經獲利不菲。
“舅舅，今年（1977）我們要將旗下的工業大廈，以分層的方式售出。這樣，我們賺的錢，才能第一時間去購入其它地盤。”
嚴祖和有些興奮的說道：“今年差不多可以銷售4億吧，每家預計可獲利六七千萬。你說的很有道理，這部份回籠，我們又可以投入到新的地產專案中。對了文傑，我想投資尖東的商業地皮，你覺得如何？”
陳文傑問道：“你想投資商業大廈，還是修建酒店？”
“酒店”嚴祖和隱隱約約有些激動，因為這是一個非常重要的決定。
遙想當初，在1967年時，他的地產本金還只有500萬港幣。而如今，他已經敢投資數億的專案。而一家四五星級的酒店，已經是相當於一家中型上市企業了。
陳文傑知道，舅舅這一次有些邁步較大，所以難免有些忐忑。
“我們長實會繼續拍賣尖東臨海的地皮，打算做長期投資！”
嚴祖和眼前一亮，這不就是說明尖東前景很不錯嘛。
“嗯”
這已經夠了！
待送嚴祖和離開後，陳文傑坐在辦公室裡，陷入思考。
實際上如果他是舅舅，那麼肯定是今年將‘工業大廈’分層銷售的回籠，迅速去投入發展地產中；畢竟屬於中型地產企業，貨如輪轉才是硬道理。
不過他不可能一直替舅舅做決定，舅舅既然有自己的主見，而且這個主見也沒有太大的問題，他自然不會多嘴。
如今舅舅的和盛地產，租金+發展地產收益（1976）也有1000萬港幣，算是一家中小型地產企業；但如果今年分層銷售工業地盤，和盛地產躋身一家中型地產公司沒有問題的。
而且在另外一方面，和盛地產也要四五個發展地盤，屬於收租+發展一同發展。
環球集團中心。
這座40年的建築物已經比較成就，八十年代是一定要進行重建。
陳光良在辦公室裡，召集了陳文銘、陳光聰、陳文博三人，進行了秘密會議。
“我決定收購九龍倉集團，將環球集團的‘減船上岸行動’打響！”
陳文銘、陳文博立刻露出興奮的表情，這是一顆重要的棋局佈局啊！
1973年底時，環球集團的現金流就已經高達3億美金，隨後每一年都是2.5億美金的純利，相當於有10.5億美金的盈利誕生。
這還不止，在1974年投入8000萬美金進入日本證券市場，又投入2億美金進入日本和美國的地產市場。
當然，期間還分紅過3億美金，陳光良分得2.6億美金，其中2億美金用於家族辦公室的黃金投資。
就算如此，現在環球集團的賬戶上，也躺著近五億美金的現金流，而且證券也有近兩億。
可以說，環球集團的資金，急需出路。
陳文銘馬上說道：“父親，我已經打聽到，置地持有九龍倉的股權，不及20%。而且九龍倉集團因為修建海港城，發行了不少的可換股債券，今年又會到一批，屆時置地持股還會被稀釋。”
九龍倉集團的發展非常保守，資金是利用‘發行可換股債券’等保守的方式，而物業更是隻租不售，而海港城總投資高達20億港幣（十年出頭的計劃）。
商業地產本身就是回本慢，如此九龍倉只會被逐漸拖累。
如果陳光良是九龍倉的主席，必然是在‘租與售’裡達成一個平衡，每年投資一定的發展地產專案，獲得源源不斷的盈利，再逐步投入到商業地產中。
陳光良點點頭，說道：“此次收購，我們先花費半年時間，從市場收購20%的股權。至於接下來的行動，則在觀察觀察！”
此時，環球集團還不持有九龍倉的股票。
不過平安投資倒是持有了九龍倉的5%股權，隨時可以出售給環球集團。
陳光良說的觀察觀察，可不是因為資金的問題，而是他打算‘先禮後兵’，同時在政Z上獲得有利的機會。
所以，先總計持有25%，一舉成為大股東再說。
“好”
隨後，大家討論了環球集團的‘減船行動’，這個還需要兩年時間，大概是從1978年底開始減持，持續3~5年的時間。
“對了，美國曼哈頓的物業投資，也不能鬆懈！”
收購九龍倉，最多也就是花費五六億美金，所以環球集團還有大量的現金流。
而如今的美國曼哈頓，寫字樓依舊算是在低谷，預計要80年代才會真正的上漲，也就是里根上臺，結束美國的通貨膨脹。
陳文銘說道：“二哥已經物色到兩幢寫字樓，邀請我們去談。”
二哥，自然就是二房老大陳文錦。
“嗯，爭取今年投資完成曼哈頓的寫字樓”
“是，父親”(本章完)