“你們這個國家的房產政策說句實話，也挺狠的。把老百姓玩弄於股掌之中。玩這麼大也不怕控制不住，產生泡沫？”沈方靠在李富真的大腿上，笑眯眯的說道。
李富真聳了聳肩:“這是國家出臺的政策。只需說泡沫，那不是我應該擔心的事情。”
好叭，確實如此，房產泡沫化，到時候還是老百姓最倒黴，這不是開玩笑的。房地產開發商就算倒黴，瘦死的駱駝也比馬大該富還是富。
沈方為甚麼說這句話？
因為韓國有一項非常特殊的政策全租房，政策。
甚麼是全租房？說起來很簡單，那就是租戶只需要交保證金，也就是房子全款的5到8成，就可以不交房租免費住，期限一般為兩年，到期後房東交還本金。有了這筆錢，房東就可以湊吧湊吧，再去買新房。
一開始，租戶的保證金來自父母或者自己的存款，但隨著房價的飆升，交不起了。於是越來越多的租戶開始向銀行貸款，這樣一來租戶們就加了槓桿。
房東拿到這筆保證金，又去貸款買房，結果就是槓桿加槓桿。在這種制度下，不管是房客還是房東，全都參與到買房之中，所以韓國幾乎可以說是全民炒房。w.
隨著炒房的人越來越多，這種制度也越來越火，根據韓國國土交通部2018年的統計，到2016年，韓國35.9%的出租房用的都是全租房制。這種制度迅速拉高了居民端槓桿。
根據國際貨幣基金組織2021年的統計，韓國的居民端債務佔gdp的比重高達105.8%，全球排第4。
但這有個問題，那就是韓國並不把全租房的保證金算在居民負債裡，因為這屬於民間融資。有韓國學者估算，如果把租客的保證金加上，那居民端債務佔gdp的比重就到135%，這下韓國就超過瑞士，成了世界第一。（當然了，這是一種非常不要臉的說法。）
正因為加了多重槓桿，韓國的樓市對利率非常敏感，一旦利率下降借錢容易，熱錢一多，那房價就要漲。而一旦利率上漲，租戶還銀行的利息高於月租金的話，那租戶就不玩了，改付房租，這樣房東只能歸還保證金，被動去槓桿，玩脫了的話就會導致資金鍊斷裂。
那麼再來說說韓國房地產的
第二個階段，也就是2001年之後。
房地產不管在哪裡都是，富人的遊戲。進入90年代之後，韓國的住宅總數越來越多，直到2000年，韓國的住宅供給率終於達到了100%年之後，首爾也達到了這個數。
表面上看，韓國人不再缺房子了，但2001年以後韓國樓市發生質變。那就是房子的居住屬性慢慢消失，成了純粹的金融投資專案。
李富真捏了捏沈方的鼻子：“1998年金融危機之後，為提振經濟，韓國開始給樓市鬆綁扶持房地產，同時又把基準利率從2002年的5%，逐漸降到百分之3.5而且我得到訊息這個利率還會降。”
“從2001年之後韓國房價又開始瘋漲，這已經是第四次大漲幅了。首爾公寓的平均價格，去年當年就漲了18.9%，同期釜山等城市不升反降，這標誌著韓國的房地產出現了明顯的兩極分化，首爾成為全國的投機中心。”
沈方捏了捏李富真的小手:“所以你現在是想把寶押在首爾還是其他城市？”
李富真點了點頭：“其實我更傾向於開發其他城市，把雞蛋放在一個籃子裡，並不是明智的舉動，這是正常人都懂得的道理。”w.
“雖然開發首爾一定會賺錢，但是房地產開發不止我們一家，相互的卷的都很厲害，地皮也就那麼一點，搶飯吃不是我的風格，我現在就是擔憂。”
沈方微笑:“富真，我覺得你的想法很多，而且我也支援你的想法，你是聰明人，聰明人都會像你這麼想，你們棒子國政府也不是傻子，他們也不會想把雞蛋放在同一個籃子裡。就算他們想民眾也不會同意。”
“所以把主要精力放在距離首爾不遠的其他城市，才會有更多的回報。”
李富真看向沈方：“那萬一押錯寶呢？”
沈方颳了刮李富真的小瓊鼻:“怎麼會，房子在你們韓國其實就已經不簡單的是一種住宅了，更是一種金融工具，永遠不會賣不出去，當然了想要賺錢還是要趁早，我覺得你們韓國的房產泡沫遲早會發生，就看那一天摩天大樓轟然倒塌了。”
李富真皺眉：“為甚麼你就覺得我們國家的會發生房產泡沫？”
沈方聳了聳肩:“這不是顯而易見的，現在首
爾市中心的好的三居室一個月的房租大概多少錢？”
“核算人民幣的話，大概要7000人民幣左右。”李富真杵著下巴認真的回答道。
“我就算夫妻二人一起吧，按照比較高薪水的雙職工，現在韓國人年收入在25萬人名幣。已經算是比較高收入的。正常家庭一年光房租就要跑去10多萬。吃飯正常開銷，再加上一些娛樂活動，一年小10萬也是要的，然後有孩子的還要請月嫂，保姆，補習班，還有孩子的學費，孩子的日常開銷，還沒有算其他的額外費用。正常而言也就是說，現在韓國首爾的這些普通人群，一年辛辛苦苦打工也掙不了幾個錢，當然了住公租房是可以免去房租，但是需要拿出一大筆錢出來，還是一樣的。”Ｘxs一②
“所以說，你們這裡的人民過的只能說還可以，但是也談不上幸福。”
李富真無語：“世界上哪有樂土，想要過的隨心所欲，那就要努力拼搏。”
沈方聳了聳肩:“這話倒是也沒錯。”
“那你覺得甚麼時候，韓國房產會出現泡沫化？”
沈方搖了搖頭：“暫時還不會，等出現的時候，我會提前告訴你。”
成宥利看向沈方:“你還能提前預知未來？”
沈方露出大白牙：“當然呢。其實當你錢足夠多的時候，你所得到的訊息和真相就會越早。”
“這個世界上只有1%的人會了解世界的真正，而是一個99%的人基本上都是過著隨波逐流的人生，其實做生意和投資。在你還處於資本累積階段的時候，靠的是你的眼力和本事，等你的公司達到一定的規模，等你的個人本事達到可以影響市場的時候，你就會獲得他人不知道的內幕訊息，當你能夠影響一個行業的，甚至多個行業，或者你倒下會讓幾十萬人事業的時候。”
“那麼，你就可以知道這個世界的真相。在經濟高速發達的時期，政服和資本家給你編造的世界將會是純物質化的環境，當經濟衰退的時候，征服和資本家就會給你編制一個勤儉節約，努力上班。的環境。”
“就像日本的泡沫經濟前後就是如此。”
成宥利癟了癟嘴:“感覺，我們就像是被圈養的小動物。”
沈方哈哈大笑：“我們本來就是動物啊，只不過是高階動物。”